| 楼市回暖很刚很需求
上海楼市回暖了，北京楼市回暖了。在全国楼市经历“倒春寒”的危机之后，“春天”的脚步似乎姗姗来迟。这场“起死回生”的原因背后，是必然，还是意外？
当郑州3月份的成交量较以往几个月略有上升时，业内人士又将如何看待这场回暖呢？回暖是一场博弈，而最后，有没有赢家？
【上海楼市回暖】全国各地“解冻”
进入3月以来，上海商品房成交量骤增，单日成交量突破千套，房价亦随之上涨。去年春夏之交的楼市“报复性”弹升行情是否又将重演？
根据上海市房地产交易中心每日公布的一手房签约数据统计，3月1日至31日，上海市一手房成交约2.16万套，日均成交近700套。在3月份的后半个月内，有4个交易日的日成交量突破1000套。与往年的楼市旺季行情比较，这一数据是去年底至今年2月日均成交量的3倍。就交易量而言，上海楼市已然回暖。
与上海相比，深圳房地产因受到价格回落的带动，交易量继续上扬，3月14日~20日一周的日均成交面积环比上涨28%，与去年3月日均预售面积持平。
在3月22日~28日一周时间内，北京期房住宅日均签约量环比上涨23%，并回升到去年3月份97%的水平。北京3月份的日均签约量相当于去年同期63%的水平。
3月17日~23日，杭州商品房交易量环比回落(受万科金色城品带动，写字楼销售量大增)，但较此前两周仍有明显回升，并相当于2007年3月日均成交量92%的水平。同时，纯住宅市场交易仍维持稳中有升的局面。
【回暖的理由】“很刚很需求”
“楼市回暖，还得从中国房地产市场的保值、升值空间说起。”郑州美丽桃园房地产咨询有限公司的曾华这样认为。
在曾华看来，以5至10年为周期，大部分专家看好中国房地产市场的保值、升值空间。这一判断不难证实为何国际国内投资者仍大举进入中国楼市。理由包括：人民币以每年5%的速度升值仍然可期；土地资源凭借独有的稀缺特征长期升值；通货膨胀压力持续，现金持有意味着资产贬值，投资楼市的需求在市场上仍然大量存在。“楼市的回暖，一个不争的事实是大量刚性需求的存在。”河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛说。
鞠涛认为，所谓的刚性需求，通俗地说，是那些以自住为主的购房者。而前几年，房地产市场飞速发展，许多投资性需求活跃，导致房地产市场越来越热。但近几年国家对房地产行业的多项调控，使房地产市场越来越趋于理性。另外，80后的人，处于结婚的年龄。结婚就要有房子，这部分刚性的自住需求，也会让楼市慢慢回暖。
与鞠涛观点相印证的事实是，即便是广州，在房价大幅下跌后，已经出现楼市交易回暖。
鞠涛还认为，前一段楼市持币观望者增多，在经过数月的观望后，房价并没有因为这次观望而大幅下降，或者是未达到观望者所预期的目标。于是，这部分被抵制的刚性需求，又会慢慢释放出来。观望者看清楚了某些大房企为了快速回笼资金进行促销的意图。打折促销，只不过是一些尾盘或者地段较偏的房源。
看清楚了这一点之后，许多购房者开始怀疑等待房价大降无疑是一个误判。有业内人士称之为“假摔”，楼市在寒冬时段冰封的成交量，是因为成交的基本是偏远区域楼盘，而且推出的楼盘本身就少，三四月份之后，市场供应量就会加大。而购房者无限等待的降价时间还在延长，刚性需求的压力还在增大，一些急需住房的刚性需求者已经不能再漫长等待一个可能性不大的结果。因此，楼市的回暖是楼市供求关系变化的集中反映。
【回暖是好事】并非意味暴涨
“楼市的回暖，对开发商，对购房者，对整个市场，都是一件好事。”曾华认为，回暖意味着一个市场供应与需求都增加了，意味着市场上有人气了，这表明市场的存在，市场经过盘整后出现一定程度的复苏。
曾华说，现如今的回暖，是开发商经历盘整与自我调节，消费者经历观望与反观望，经历政策引导与预期市场反应的历练后产生的现实需求，是一级市场进行了局部改革，二级市场进行了规范管理，三级市场经历了市场振荡后产生的，这是一种平衡格局下的平等博弈，符合市场规律。
然而，许多人仍这样认为：回暖好像就是对过去说法的否定，如持房价下降论者、崩盘论者，包括“主涨”派，好像提到楼市回暖，就意味着房价又要像前两年那样暴涨。那么，回暖是否就意味着房价的暴涨呢？
鞠涛认为，房地产经历了十几年的发展，在众多因素看来，它不可能在几个月的时间内就出现暴跌暴涨。即使要涨或跌，它应该也有更长的周期。
而在曾华看来，房地产市场暴涨的局面可能不会出现了，无论对开发商、购房者，还是对政府而言，现在的房地产市场正在趋于理性。像去年一样房价暴涨的局面，将一去不复返。
同样的增幅，不一样的内涵，这也是回暖必须得到正视的根本原因。“当前需要抓紧的事情是，推出更多的保障住房、夹心层关注的中低价位中小套型普通商品房、市场调节性住房、限价房。”河南财经学院教授刘社认为。
【郑州楼市回暖】“好戏在后面”
与上海楼市等相比，郑州市3月份的商品房交易量也有所上升。
来自郑州市房管局的统计数据表明，继1月份省会商品住宅成交量下降过半以后，2月份省会商品住宅交易量比1月份又下降了51%，这是自去年12月份以来，省会商品住宅成交量的第三次下降。虽然连续三个月商品住宅成交量下降，但统计数据也表明，2月份商品住宅的均价并没有下降，销售均价为3836元/平方米，较上月小幅上涨了1.72%。
3月份郑州全市商品房销售3992套（间），较上月上涨了92.57%；商品房销售面积 45.55万平方米，较上月上涨了105.37%；商品房销售均价为4768元/平方米，较上月上涨了8.61%。
相对于郑州楼市3月份的回暖，业内人士则把太多的期望寄托在未来的几个月。
“往年市场回暖的速度可能会快点，而今年地产市场的真正回暖，最终会在5月份的时候看到结果。经过这次国家调控，老百姓不会像以前那样不假思索，更多的是货比三家的理性。”鞠涛说，从3月份到现在，他也咨询过郑州的一些楼盘，来访量、来电量都在增加。但他也表示，他并不看好3月份的成交量。
至于郑州楼市何时回暖见成效，曾华也发表了自己的观点。曾华说：“目前，郑州楼市不热的原因，是开发商和购房者博弈的结果，看谁能坚持到最后。对于开发商而言，他们一直在等待国家在四五月份会有什么样的政策出台，以便积极应对。而购房者呢，则希望房价下降。但是就目前来看，购房者有些吃不消了，等待的结果，是房价的小幅上扬。从近一个月的情况看，我们代理的多个楼盘，都出现了来访来电量的回暖。”
曾华估计，郑州楼市的回暖，将是慢热型的。预计到今年第三季度会“万紫千红”。
而河南省住宅产业商会秘书长赵进京分析，现在一线城市房价大幅下跌，给了购房者房价要下跌的心理预期，所以1～3月楼市成交量出现低迷状态，预计4月份之后，楼市有望回暖，届时促销也可能会减少，估计今年楼市总体不会像去年那样红火。
而据记者观察，3月份郑州楼市出现小幅回暖，只能说是前几个月压抑性需求的试水体现。而市场真正的回暖，依托的政策因素，诸如二套房贷、加息、物业税等层面的松动或放开，还一直处于不太明朗状态。
不管回暖程度如何，但最终大家的观点都离不开回暖一词，这也表明，楼市回暖，正是各方面的信息提示下市场判断出现明朗化的一个好气象。
郑州回应“熊市论”
始于今年1月的罕见雪灾已经逐渐远去，但同样的一场风暴在房地产市场却呈愈演愈烈之势。从去年11月房地产成交量开始萎缩至今，楼市已调整5个多月，如此长时间的调整，让很多关心楼市发展的人产生疑问：持续两年高位运行的房地产“牛市”是否已经结束？
而日前，更有好事者自“拐点论”之后抛出了楼市的“熊市论”，认为2008年之后的楼市将会“很惨很受伤”。那么，房地产真要转“熊”了吗？郑州楼市，将会出现怎样的发展局面？
【舆论】“唱空论”一再升级
3月初，王志强在郑州市大学路附近的一处楼盘和开发商签订了购房合同，购房单价为5300元/平方米。但时隔一个月，到该交首付款的时候，王志强迟疑了。因为周边的朋友说，房价马上会跌，他是接了高房价的最后一棒。而他自己也明显感到，自己购置的房产，并没有想象中的那样“抢手”。“我现在最担心的不是房子能不能升值，而是它会不会贬值。”王志强告诉记者，他现在很想退房，但开发商根本不给退，使他感觉非常郁闷。
退房的例子在3月份很常见。一位知情者透露，这段时间到售楼部办退房手续的人不少，甚至有客户连刚交完的定金都不要，坚决退房。某些项目由于退房者过多，开发商限定了严格的违约责任，但退房现象依然较往时严重。在这位知情人看来，购房者之所以选择“退房”，并不是缘于缺乏资金或者选不到房子，而是由于目前关于楼市的“唱空论调”。
记者了解到，楼市的“唱空论调”其实早在一二月份就开始飘散在楼市上空。年初，著名投资大师吉姆·罗杰斯称中国房地产市场将出现调整，部分投资客2008年将破产；全国“两会”召开的第一天，《金融时报》又发表评论文章对今年的房价形势坚定“看空”论调：“楼市可能已开始步入熊市。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对今年楼市的未来也是态度鲜明，她认为，2008年不会再重复2007年的楼市。最近，广州、上海等一线城市所呈现的“打折降价”潮，更是像注射了一针“强心剂”，加重了消费者对前景的观望情绪。
【市场】坚守底线等待时机
开发商对市场的反应无疑是“价格”，但记者走访几家楼盘后发现，这些楼盘的价格并没有降，而在3月26日~30日，不少房地产开发企业的营销总监收到了一条手机短信，大意是建议开发商联合起来“死扛”房价，“降价则死，坚持就是胜利”。
在盛世年华售楼部，置业顾问李敏告诉记者，开发商之所以不愿降低房价，就是因为一旦房价下跌，将给买房人的心理带来巨大的冲击。而且，一旦降价，之前买房的业主肯定不答应。
克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构的李叔则告诉记者，去年的时候，大部分楼盘一个月调一次价，一调就是一百元、三百元，所以一年下来，很多楼盘的价格涨了一半多，但在这个时候，楼盘却一直不提价，这已经是开发商的“底线”。
不少业内人士表示，开发商之所以不愿意采取直接降价的方式推动销售，最根本的原因是一旦市民认为楼价将要下跌，他们将很难再去买房。
“开发商一直不调低价格，说明他们对市场还是有信心的，只是在静静地等待这个调整期过去。其实，开发商不调高楼价，已经说明他们对市场降低了预期，而3月份看房人的增多和市场成交量的上升，已经超过开发商的预期。”河南通利房地产发展有限公司副总经理傅刚表示。
【回应】房市转“熊”了吗？
上周末，记者专门走访了几个楼盘，在这些项目的售楼处，记者看到了为数不少的看房人。在聚龙城、盛世年华等楼盘，现场人流量比2月底起码增加了一倍。傅刚说，在现在的市场行情下，绿城·百合公寓能够把单价卖到10000元/平方米以上，足以说明购房者对居住品质还是有追求的。这种追求，或将成为楼市转暖的催化剂。
确实，人流量回升，对开发商来说，是一个莫大的好消息。因为这表明了刚性需求仍然强劲，只要产品好、价格对路，消费力便能释放。
河南财经学院的李晓峰分析说，郑州的房地产有其特殊性，由于它受到的国外投机资本的影响有限，整个郑州房地产价格的泡沫成分就少些，因此它不可能像上海、深圳等大城市那样，出现大的波动。目前的“萧条”，只是楼市发展到一定阶段的“短时期调整”。2008年的房地产，不会出现大问题，甚至会延续之前的“牛市”。
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