| http://news.liaoing.com 2008-4-17 13:06:57 来源:东方今报 浏览量: |
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而投资了两套住房的王先生则认为，假如物业税开征是为了实施“逼空”措施，增加两套及以上住房业主的税收负担，达到业主们仅留一套自住，其他全部抛掉的局面，那么到那时，郑州每户居民只有一套自住房。外来农民工等靠租房居住的群体必须面对无房可租的尴尬现实。而目前，国家针对外来务工人员的廉租房市场根本无法满足这一需求。“政府此举有强奸民意之嫌，意在弥补土地出让收入的日趋减少。”王先生说。
制度之困 无本之木
“物业税迟迟难出台，有许多难以理清的头绪，它代表一个趋势，但要在目前实际操作，条件还不成熟。”河南财经学院教授刘社说。
刘社认为，在中国，房地产土地在使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，而其大部分税费，用地者须一次性支付。现在中国的房产土地使用期限70年，购房人买房时，房价中已经包含了几乎全部的房地产税费，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。
但如果将房地产开发和交易环节的诸多税费转入到物业税中，对所有房地产一律按新税法收税，那么这就是一个重复征税，原来已经承担了高额费用的买房者还要交钱。如何从土地批租制向“物业税”模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。
而在中国，信息不对称也是一大诟病。“就按核算住房面积来说，许多人在不同的城市、乡镇有不等的房产。而目前为止，这些信息还无法做到共享。”刘社说。
“对房产征收物业税，郑州西区和东区的房产价值不一样，经济收入不一样等问题如何评估，是个难题。”河南省商业经济研究所所长张进才说，从操作层面来看，物业税开征时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估值，也还有待确定。
而按照国际通行的做法，应该由社会中介组织来评估，但国内房地产资产评估行业近年来刚刚兴起，目前还没有很成熟的评估机构，具备资质的资产评估师也仅1万人左右，根本无法完成众多房产的价格评估。“一个更棘手的问题是，土地出让金如何归属。”刘社说。
土地出让金原本就是地方的小金库，它变相地解决了地方政府财政紧张这一问题。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果再把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金由一次性缴纳分摊在物业税当中，按年缴纳，肯定会遭到地方政府的强烈反对，也会在一定程度上导致地方政府城市建设资金吃紧。
但如果把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，人们最期待的物业税对房价的调控作用，就成了空谈。
政府之争 皆为利来
物业税“实转”技术难题的背后，是永远的利益博弈。部门利益之争，是物业税方案出台技术问题之外的最大难题。
土地出让金的归属问题折射的是中央和地方的矛盾，各种税费的测算归拢，又影响到不同部门之间的利益分配。物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结。
在物业税的开征问题上，各级地方政府表现出的态度也不一样。但归根结底，还是涉及一个利字。
目前北京等一些城市在物业税“空转实”申报中十分积极，之前有说法是物业税归地方政府，这能给地方带来巨大的财政收入。有人算过一笔账，仅在北京，商业地产楼面面积保守估计在4万平方米以上，保守估计每月也可增加税款4亿元，一年就增加税款50亿元以上。上海市则更高，按照物业评估值征收1%的话，上海市财政收入将增加上百亿元。
但物业税“实转”也遭到一些试点城市的反对。他们认为，如果他们“实转”收了这笔物业税，开发商都会跑到其他省市投资，损失会很大。
物业税归中央还是归地方或者中央和地方按比例收取，并没有最后明确。如果主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今悬而未决。
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