郑州第一季度楼市同比供应量成交量双双下跌

    数据是反映市场好坏的晴雨表，当我们梳理2008年1~3月郑州市房管局发布的“郑房40指数”这些数据变化时，不难发现，2008年第一季度，郑州楼市呈现出供应量高位“刹车”，成交量也下跌，但房价依然处于高位上涨的态势。
    【高位“刹车”】供应量2、3月下滑明显
    步入2008年，郑州楼市第一季度供应量遭遇高位“刹车”，1月份商品房批预售面积103.01万平方米，较去年同期上涨68.77％之多。2月份急转直下，商品房批预售面积52.56万平方米，较1月份下降48.97％，较去年同期下降27.13％。3月份依旧没有止住下滑的势头，商品房批预售面积49.92万平方米，较2月份下降5.98％，较去年同期下降4.92％。
    河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析说，由于2月份春节放假，政府审批预售受到了一定的影响，是造成2月份供应量下降的主要原因。加之房产企业申报项目预售具有周期性，这也是造成年后3月份供应量减少的主要原因。
    2、3月供应量急剧下滑，固然和楼市传统淡季有关，但不能忽视的是，持续紧缩的货币政策已经对楼市的供应产生了抑制作用。
    一位不愿透露姓名的业内人士指出，消费者“持币待购”的观望心态，导致房产企业回笼资金的速度放慢，银行日益严苛的贷款审批政策，使得不少企业面临资金链随时断裂的危险，迫于形势，房产企业不得不调整开发节奏和计划，这对房地产市场的供应造成了一定的影响。
    【峰回路转】成交量跌入谷底后出现反弹
    据郑州市房管局提供的数据显示，2008年1月份全市商品房销售4513套，销售面积47.73万平方米。2月份商品房销售2073套，销售面积为22.18万平方米。3月份商品房销售3992套，销售面积为45.55万平方米。3月份商品房销售套数与销售面积分别较2月份上涨92.57％和105.37％。
    单从2008年第一季度的数据看，郑州市商品房的供应量经历了一场峰回路转，2月份跌入谷底后3月份开始了强劲反弹。但是和前两年同一时期的数据进行对比就会发现，2008年第一季度商品房成交量全面低于2006年和2007年（详见下表一），以商品住宅为例，2008年第一季度商品住宅成交面积分别较2007年下降46.33％、59.39％、36.73％。
    除去第一季度正常的春节因素影响，今年楼市成交量的锐减，是往年所未曾遇到过的现象。
    河南财经学院教授刘社认为，政策的累积效应导致市场上“观望”情绪的蔓延，越来越多的购房者开始理性持币观望，这是成交量锐减的主要原因。另外，物价上涨和利率提高抬高了市民的购房成本，真实住房需求成为无效需求，迫使他们不得不放弃或暂缓购房计划。
    上官同君指出，3月份各类房展会很多，楼盘促销活动也很多，这是成交量反弹的主要原因，未来几个月楼市成交量会有一个不断爬升的过程，但不会出现往年大幅攀升的局面，预计5、6月郑州楼市将会回暖。
    【反弹琵琶】市场低迷下房价依然坚挺
    在楼市供应量持续下滑，成交量全面低于前两年的情况下，郑州市2008年一季度商品房销售均价，除2月份略有下降外，整体较去年增幅明显。据郑州市房管局提供的数据显示，第一季度商品房销售均价分别为4440元/平方米、4390元/平方米、4768元/平方米，分别较去年同期增长34.59％、27.95％、35.19％。
    通过数据对比显示（详见下表二），郑州市2008年第一季度房价依然保持高位上涨的态势，同比增长动辄超过30％，远高于全国平均水平，备受争论的楼市“拐点说”似乎离郑州很远。
    郑州市房管局工作人员介绍，郑州房价的飞速上涨恰恰出现在2007年3月以后，而如今房价已至高位，与去年第一季度相比房价涨幅自然会显得很明显。单从今年第一季度数据来看，3个月的房价涨幅已趋于平稳。
    一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，如今市场上变相降价的促销活动很多，由于房管局统计的数据是以合同价格为准的，并未能体现促销折扣的成分，因此统计的数据实际上略高于真实的成交价格。
    上官同君说，由于宏观调控政策的影响，“量减价升”将是今年郑州楼市的趋势之一，消费者“持币待购”和开发商“持房待售”的博弈还会继续，市场上“有价无市”的格局会更加明显。