| 改造城中村
“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。
而作为河南省会的郑州，在发展中也饱受城中村所带来的各种阻碍。在经历了五六年的痛苦抉择后，一场对于城中村的 “改造行动”，从最初的悄然渐渐演绎成一种轰轰烈烈。
改造城中村，政府不遗余力
都市村庄，又名城中村，是原市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚集村落。
2003年9月，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定》（试行），以更大的力度对郑州市的城中村进行大刀阔斧的改造。按照规定，今后城中村将逐步改变为城市社区。郑州市政府更是把城中村的改造列为提升城市品位和实力的12件大事之一。
2004年年底，郑州市金水区张庄村通过改造，现已成为拥有201栋居民楼、规划有序、设施完善的花园式社区。
从2007年以后，郑州城中村改造步伐加快。去年8月，市政府下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）（以下简称103号文），这是郑州首次以市政府名义出台的城中村改造政策。按照市政府要求，郑州市282平方公里建成区内的143个城中村，都要有步骤地进行改造。这些待改造的城中村，涉及10万亩土地、30万常住人口。
政府为何不遗余力地在改造城中村这个问题上，下如此大工夫呢？
随着城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村就像现代都市的一块块伤疤。
虽然城中村的出现，为城市在相当长时间内的发展提供了充裕的时间，但同时，由于缺乏统一规划，导致城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等先天不足；由于管理薄弱，导致城中村违法建设、违法占地、违法填湖屡禁不止，环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生问题突出；由于外来人员混杂，导致城中村成了黑（无证经营）、黄（卖淫嫖娼）、白（私屠滥宰）的滋生地。因此，社会学家指出，城中村已成为中心城市的“社会——经济塌陷带”。
正因为此，面对被城市重重包围的“村庄”，政府也开始了对其的改造，这也是中国全面实行城市化的一个必经的过程和步骤。这些城中村不改造，城市的品位就永远无法提升，这也影响到一个城市的经济、文化等诸多方面的发展。
改造城中村，也有另外一种说法。一位本地开发商私下推测：近几年不断有外地实力雄厚的企业到郑州找地，地价不断上涨，可以拿出来出让的土地却越来越少了，政府希望用城中村改造的土地弥补国有土地储备的不足。
与这位开发商的推测相印证的是，有关报道显示，近两年郑州市土地供应总量严重萎缩，政府招拍挂出让土地量由2005年的1862亩锐减到2006年的598亩，与此同时不时出现刷新成交价的所谓“地王”。僧多粥少，城中村改造腾出的土地弥足珍贵。
抢滩城中村，地产商看到商机
城中村的改造也给房地产商提供了更为便利的商机。“城中村所处的地段，以及周边的生活配套设施，都是政府多年来下大力气投放的结果。”河南新田置业总经理丁盟认为，随着城市版图的扩大，越来越多的村庄被吸纳进城市中，对这部分城中村，政府在交通、教育、医疗等生活配套上，也是花费了大量资金，力促城中村与城市的融合。“城中村”中有相当一部分地处黄金地段。如西关虎屯改造范围位于郑州主干道花园路、农业路区域，可谓寸土寸金。燕庄改造范围位于郑州市东大门——金水东路与未来路附近，连接着郑东新区和老城区，位置十分优越。
前期政府的投入，在如今的城中村改造上，又反哺了城市的城市化进程。许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛。开发商不用花费更多的金钱和精力，去疏通这些细枝末节，同时，这些成熟的公共基础设施，也在一定程度上降低了开发商的开发成本，让开发商获利更多。
同时，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。
在一家房地产公司从事项目前期运作的王运良告诉记者：“近几年以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但对城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方都鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。”
楼宇经济催生一个产业链
4月24日，河南省委书记徐光春对《加快郑州城市经济提升城市品位的有效途径——在“城中村”改造中加速发展楼宇经济》一文进行了批示，引起了河南房地产界的高度关注。“城中村”改造向来是我国城市化进程中最为关键的一环，在这个“村庄变城市”的特殊进程中，究竟可以带来哪些变革呢？记者采访了河南升龙置业有限公司总经理刘榕。
区域优势彰显“城中村”机会
就全国范围来看，郑州的区位很特殊，不仅地处中原腹地，更有陇海、京广等多条铁路干线相通，一直属于全国重要的交通、通信枢纽城市。
在交通枢纽和区位优势的相互作用下，伴随而来的是商贸的发达。刘榕说：“郑州商贸非常发达，是全国最主要的几个物资集散中心和商贸城市之一，根据河南省颁布的《中原城市群总体规划发展纲要》的城市功能定位，将郑州定为‘一超三中心’。即我国中西部地区最大的‘超级城市’，城市人口最终达到1000万，成为我国中西部地区新兴的制造业中心、交通物流中心和商贸金融中心。”
在郑州这样一个城市，商贸的发达将带来楼宇经济的发展。目前，在282平方公里的郑州市区里，有160余个需要改造的“城中村”。这160余个“城中村”占地面积近70平方公里，为郑州市建成区总面积的四分之一。在刘榕看来，如果能将这些“城中村”的大量土地与发展楼宇经济相结合，非常具有前瞻性的意义。
刘榕说：“‘城中村’一般位于城市繁华地段，经过改造后，可以成为一个集高档住宅、繁华商业、商务写字楼、商务公寓、酒店等为一体的综合性项目，更能汇聚大量的客流量。这在硬件上能为楼宇经济发展提供各种完善的商业配套服务。这样看来，城中村改造不仅仅能提升市民居住品质，更对区域内招商引资提供良好的投资环境。”
但是，楼宇经济的发展有其自身的特点。“楼宇经济讲究一个聚集效应，城中村的大量土地储备，必定为楼宇经济发展提供良好的先决条件，同时吸引周边项目商务楼宇发展。”刘榕说。
楼宇经济带动第三产业发展
刘榕说：“城中村改造促进楼宇经济的发展，楼宇经济的发展促进区域个体私营经济发展，个体私营经济发展必然促进区域内第三产业发展，而第三产业发展必然提供大量的服务就业岗位，这可以解决一部分人的就业问题。这样看来，楼宇经济本身就可以形成所在区域内新的增长点。”
在刘榕看来，在“城中村改造”中发展楼宇经济，其过程本身有其特殊的一面。“楼宇经济发展过程中，区域的商务氛围非常关键，因为楼宇经济是有其集群效应的。另外，区域政府的整体规划以及城市发展规划是否符合发展楼宇经济也是重要的参考因素。并不是每个城中村都适合发展楼宇经济，楼宇经济的发展应该集中在区域经济发达、交通便利、区域第三产业比较活跃的地方”。
城中村的改造不仅只是提高了市民的生活品质和改善了市区环境，在刘榕看来，它本身就是一个完整的产业链。
楼宇经济的发展离不开第三产业做支撑，曾经有分析人士指出，郑州第三产业发展水平低，对外辐射力不强，吸引力较弱，可能将成为发展楼宇经济的障碍。对此刘榕认为，任何事物的发展都有一个由弱到强，由小到大的过程。“现在郑州和南方发达城市相比，第三产业发展水平确实低，但是郑州人口非常密集，城市环境不断改善，同时政府也正在大力进行招商引资，现在已经有不少跨国企业进驻郑州，为郑州提供大量就业岗位，相信未来郑州的辐射力与吸引力会越来越大、越来越强。”
目前，郑州的各个区域出于发展自身的目的，都在大力宣传“楼宇经济”，尤其近三年，在郑州CBD兴建的同时，未来大厦、裕达国贸和经三路农业路交叉区域已自发形成了写字楼办公区。在这些区域内，楼宇群体的本身就形成了一个相对完整的产业链。
开发商应注重产品定位
楼宇经济潜力无限，摆在开发商面前的问题就是如何开发这些项目了。作为一个开发商，刘榕以及河南升龙置业有限公司自身也在不断探寻着楼宇经济发展的路径，也摸索出了自己的一些心得。“建设写字楼的一个最关键因素就是区位，比如，曼哈顿中心位于金水路与未来路黄金交会处，同时西接老城区，东临郑东新区，交通便利，区域发展前景广阔。并且可与郑东新区CBD中心互补，这就形成了一个区域附中心。”刘榕说。
区位的问题是一方面，但城市布局更应该重视。“比如升龙国际中心，位于大学路，地处郑州西南区域配套最成熟的地段，是政治、商业、教育、医疗和交通中心，周边的公共服务设施和市政基础完备，拥有多条公交路线，规划中地铁、轻轨、火车站西出站口与项目咫尺之遥，这从布局上满足了一个楼宇经济体的发展要求，能给楼宇经济一个良性的发展空间。”
发展楼宇经济，还要考虑到定位以及档次的问题，并不是越高级就越好，必须要适应整个区域的经济发展水平。
刘榕说：“金水路与未来路属于黄金区位，在这里建成的写字楼，究竟适合什么样的企业进驻办公？我们通过多次论证，才最终确定曼哈顿中心是大中型企业的理想办公场所，定位在高端商务楼宇。然后我们设计、施工等各方面都按照这个标准来做。”
对于开发商来说，来自政策层面的因素同样重要。刘榕说：“我也希望政府在城市环境方面不断改善，不但在商务楼宇建设上给予政策优惠，同时给予进驻商务楼宇办公的企业一定优惠措施，鼓励更多发展型大企业进驻。”
在刘榕看来，目前郑州市场上的很多写字楼产品，比较适合处于起步阶段或发展阶段的中小企业选用，这些写字楼硬件配置有的达不到纯写字楼的标准，存在很多硬件的不足。例如，停车位不够，电梯不足，有的不设置中央空调等。
而真正大企业办公需要的是纯商务办公空间、环境优良、交通便利、硬件设施配置齐全。“我认为，郑州商务写字楼建设，应当根据市场的需求，注重发展一批高档的纯商务楼宇，弥补目前郑州高端商务楼宇短缺的不足。”
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