| 官渡逆势柳暗花明
郑州东进、开封西拓，郑州、开封两市将在中牟“握手”。伴随着郑汴融城步伐的加快，再加之中牟区位优势的凸显，中牟发展将迎来“天赐良机”。
“在中牟居住，去郑州上班，到开封游玩”已成为一种全新的生活方式。中牟这个小县城也成了众多房地产商抢滩的风水宝地。从无人问津，到“洛阳纸贵”，中牟房地产经历了一个什么样的“峰回路转，柳暗花明”呢？
【现状】从六百元到三千元的嬗变
要了解一个地方房地产的发展态势，那么房价就是一个晴雨表。房价涨了，说明这个地区有投资和发展的潜力，人气旺了，房地产就跟着沾光。
中牟房地产的发展，也能从房价上大致体现出来。“在2002年的时候，每平方米五六百元就是中牟最高的房价。当时我们这里有个小区，一平方米卖到630元，大家都觉得贵到天上去了。”中牟县房地产管理局副局长王凤玲说。
然而，仅仅在两年之后的2004年，中牟的房价就接近每平方米上千元。2006年，中牟的住房均价为1200元/平方米。2007年，这一数字为1647元/平方米。2008年，更是达到了2083元/平方米。个别地段好的楼盘，已经突破了3000元/平方米。
房价的坚挺，也让中牟县的地价倍增。从以前每亩十几万元，到现在的每亩四五十万元，都从另一个侧面反映着一个事实：这个睡在郑州东边郊县的小城，开始苏醒了。它生机勃发，活力无限。“去年，我们共评审了32个用地项目，其中有29个项目用于房地产发展，全年的开发量在100万平方米左右。像星城国际这个地产项目，单体面积就有100万平方米左右。西湖花园也有80万平方米。”中牟县城市规划局规划科张强科长说。
据了解，这些审批的用地项目，多集中在中牟新城区。目前，中牟老城区面积14平方公里左右，而新城区的面积，目前已经规划到10平方公里。随着城区的扩大，新老城区的总面积将扩大到40平方公里左右。
外来地产公司的抢滩也能表明中牟房地产的火热之势，这些公司里面，不乏国内知名的地产公司，比如利海地产、碧桂园等企业。一组中牟县房管局提供的数字显示：去年，来中牟投资的企业为23家，而现在这个数字已增长到33家。这其中，绝大部分是房地产开发企业。
国内众多地产公司的到来，也给中牟的人居品质带来了巨变。中牟县城市规划局规划科张强科长说：“在2006年以前，中牟的住宅没有超过6层的。户型设计也很一般，没有多大空间的变化。好多小区里根本没有物业，像绿化、景观什么的，更是不可能有的。”
但是，现在的中牟却像变了一个样子。在去中牟采访的路上，记者在白沙镇一个叫“郑东新世界”的售楼部门前停了下来。从该项目的沙盘上看，住宅产品十分丰富。既有郑州市内项目稀缺的多层，还有小高层、高层。随后，记者又来到该项目的样板间参观，在80平方米的户型内，内部空间设计灵动多变，三室两厅的设计让人耳目一新。
“我们的景观设计公司来自于深圳，曾服务于万科、鑫苑。项目的水景，取自于丰富的地下水。这种水景，在郑州市内很难体会到。更重要的一点是，我们还有顶级的物业管理。”郑东新世界营销总监张璐介绍说。
“现在，中牟县内就有四五家物业公司。而在几年前，小县城里哪听说过物业呢？”中牟县房地产管理局副局长王凤玲认为，物业的出现，表明中牟地产的发展正在逐步规范化。
【原因】郑州人爱上“后花园”
看着中牟新城区路边一幢幢正在建筑的高楼，记者不禁有些担忧，如此大面积的房产，销售率又会怎样呢，会不会出现房子多、买者少的局面？中牟县房地产管理局副局长王凤玲的几个数字，解开了记者心头的疑虑。
王凤玲说：“2007年，中牟县房地产的开发量为53.84万平方米。其中，住宅面积占到了49.26万平方米。如果拿这个开发量和郑州市区相比，这个数字显得微乎其微，但对于城区人口仅12万左右的中牟来说，这个数字也不算小。但当年的销售率却达到了90.93%，这高出郑州市区很多。”
90.93，这是个离100相差无几的数字。那么，强悍的销售率背后，又是谁在起着支撑作用呢？中牟的房子到底卖给了谁，本地人还是外地人？“我们对今年前几个月中牟县的房屋销售情况做了一个统计，在新区购房的1176人当中，外地人有780户，本地人占到396户。”王凤玲说。
地产大鳄再战官渡
1800年前，为争夺地盘，枭雄曹操和袁绍，打了一场恶战，史称官渡之战。沧海桑田、金戈铁马已成历史，官渡也已更名为中牟，但另一场看不见硝烟的经济战争正在开打，众多地产大鳄借助于郑汴一体化的历史机遇，跑马圈地，再战中牟。
【围猎中牟】雁鸣湖上飞“雁”阵
一天一套，这样的销售业绩让杨先生很受同行羡慕。杨先生说，和自己在郑州的同行相比，这样的业绩的确不错，因为郑州不少楼盘已经是门可罗雀，一个月卖不了几套房。
杨先生为位于中牟县的宏田·水岸鑫城、宏田·天鹅湾楼盘项目做房产代理，水岸鑫城2006年进入中牟市场，如今已开了三期。为何天鹅湾楼盘卖得好？杨先生做了总结，他说，首先是项目好，属于亲水住宅，景观也漂亮，吸引了大量的女性客户。其次价位不高，3000元左右，吸引了大量郑州人前来购买。还有一个很重要的原因，就是中牟的吸引力。“郑汴一体化，中牟受益大；它正把中牟带入一个‘黄金机遇期’。”中牟县委书记崔绍营坦言。
这种仿佛从天而降的机遇，着实令中牟人受益匪浅：自2006年郑汴一体化实施以来，表现在房地产行业上就是买房者络绎不绝，楼盘开始热销。水岸鑫城是郑州地产商进军中牟的第一个房地产项目，敢为天下先的勇气让这个开发商受益颇多，杨先生说。
在中牟县房地产管理局副局长王凤玲看来，2005年是中牟县房地产开始起飞的一年，当年的房价还是800元/平方米左右，如今已达到近3000元/平方米。去年底，王石的“拐点论”，银行紧缩的信贷让房产市场突遇“寒冬”，但对中牟县房地产影响不大，王凤玲说。
中牟县城市规划局规划科科长张强透露，2007年4月，县规划局开始正式办公，目前已规划项目32个，29个都是房地产项目，由此可见，房地产商对中牟的青睐。
河南建业、香江集团、广东利海集团……这些省内外地产大鳄将目光聚集在中牟县的一处风水宝地，这里水草丰足，鱼蟹竞游。这里就是雁鸣湖风景区，郑州最大的黄河湿地。这里风景秀丽，引来地产商围猎，他们欲将雁鸣湖周边开发成为郑州的后花园，在风景区大做土地生意。2007年4月，在中牟县主导下，中博会上签约，雁鸣湖风景区经营权转让给广东利海集团，利海集团声称将斥资80亿元将其打造为旅游地产。
一年时间，中牟县的房地产开发面积达到了300多万平方米。张强说。
王凤玲称，中牟县的房地产呈现购销两旺景象，房管局统计的销售率达90%以上，所以中牟楼市感受不到拐点。
中牟县房产项目还呈现另一个特点，大盘多，80万平方米以上的大盘比比皆是，百万平方米以上的项目也不少见。王凤玲说。
张强说，中牟老城区目前的面积是14平方公里，人口约12万人。而新城区规划为40平方公里，人口为40万人以上，其中居住用地为30%以上，在这样的背景下，房地产的兴旺不言而喻。
【郑汴融城】古今“官渡”皆胜地
中牟楼市的兴旺，和历史大背景分不开。有关资料显示，2006年实行的郑汴一体化是河南省实施中原崛起战略的重大决策，郑汴产业带共170多平方公里的区域，中牟占了四分之三，是核心主战场。
中牟与郑州、开封实现产业一体化、市场一体化、基础设施一体化和投资环境一体化，并实现规划对接、交通对接、通信对接、市场对接、产业对接、科教对接、旅游对接和生态对接，从而为中牟经济发展带来前所未有的机遇。在这一规划中，郑汴城市连接线两侧合计4公里的范围内，将建设科教文产业园区、现代物流园区、现代农业产业园区、现代制造业工业园区，这些园区在郑州和开封之间将形成产业布局观光带。
河南省社科院副院长刘道兴说：“贯通中牟，连接郑汴的郑开大道，不要认为它只是快速通道，那是未来大郑州城市内的长安街。”
面对郑州东扩的势头，中牟正着力完善基础设施。根据规划，未来的中牟境内将会有五条东西向的道路，从南到北依次是开封至新郑高速、航海东路、310国道、郑汴城市连接线和连霍高速，同时规划建设郑东新区—中牟—开封城市轻轨。
地下没矿，地上没厂，没有矿产资源，也没有宇通客车这样享誉海内外的品牌企业，这曾经是中牟的隐痛，中牟作为传统农业大县，经济总量在郑州所辖6市（县）中一直“垫底”。但这些劣势，在房地产开发商眼里，却是不可复制的优势。对此优势，省委常委、郑州市委书记王文超看得很清楚。2006年6月1日，他到中牟调研时要求：未来的中牟是一个生态型新城区，一个产业布局合理、文化特色鲜明、适宜人居的文明的现代化新城区。王文超同时要求，不能再用建县城的标准来建设中牟了。
“郑汴一体化的实施，让中牟和县级小城说‘拜拜’了。”在县直机关工作的小齐这样理解新城区，“这里是郑州市区的一部分，有水电气暖等基础设施，有大型购物场所和文化活动场所，有清新的空气，有蓝天白云绿地，却没有都市的喧嚣和嘈杂……”
小齐说，省里还把中牟定为郑州、开封两城市之间的生态调节区域。在郑汴快速连接线两侧，各园区之间约有两公里的生态隔离带，有森林、绿地、农田。事实上，中牟已开始这么做了，比如，新建的工业园区中，能保留的草木、湖面、湿地都尽量保留。
“湖面、森林、滩涂、湿地，这也许是中牟送给郑州、开封的大礼包呢。”中牟县委宣传部一位同志说。
【中牟谋略】鹤舞“白沙”心飞翔
中牟目前年人均收入1万多元，从这样的数字来看，3000元/平方米的房价有些高，但正如郑东新世界这个楼盘的广告词所说，中牟的谋略是“拥抱全世界”。
王凤玲说，对在中牟的置业者，房管部门有过统计，70%都是外地人，只有30%是本地收入较高人士。
由于临近郑州，2007年公交车的开通让中牟人到郑州方便了许多，对郑州的居民来说，更多的郑州人把家安在中牟，尤其是在郑东新区上班的居民，因为中牟人少，路也比较宽，从中牟县城经过比在郑州市内行车方便。
位于白沙镇的郑东新世界，是一个离郑州最近的房地产项目，该项目占据郑汴一体化黄金动脉核心位置，紧扼新经济腾飞越点。项目负责人透露，他们目前的主要客户大多数来自郑州，因为楼盘品质好，2600元/平方米的价位对郑州人不算贵。
白沙镇由于离郑州最近，成为郑州人在中牟购房的第一站，白沙镇人民政府党委办公室主任赵亮透露，在白沙镇有个小区，300多户业主，几乎全是郑州人。
过去中牟没有物业管理的概念，但现在人们买房，除了关注房价、价位，物业管理水平的高低，也成为考虑因素。这都是外地开发商带来的新理念，王凤玲说。
“距离不远，不耽误上班，还有公交可坐，便利性不比住在郑州市区差。”这是郑东新世界业主刘先生的看法。
对房子的品质和档次，他也很满意。郑东新世界营销总监张璐介绍，因为开发商把更多的钱投入到景观、物业上，所以才能为业主打造这样舒适的宜居场所。
今天的中牟地价对开发商仍有吸引力，地价在每亩40万元左右，而2004年中牟西区地价每亩7万~8万元。更令开发商满意的是，目前的房价还在缓慢上升。王凤玲说。
在低地价的诱惑下，地产大鳄在中牟拿地的热情高涨，王凤玲透露，目前有30余家国内知名地产企业在中牟有房地产开发项目，广州的碧桂园来洽谈了两次。
“我们欢迎郑州人把家安在中牟。”中牟县商务局一负责人告诉记者，“无论是开封人还是郑州人，只要住在中牟县，都可以享受到中牟县城居民同样的待遇，如果想让孩子在中牟入学、入托都是可以的，不会另外收取费用。具体的政策我们也是摸着石头过河，经过一段时间磨合以后，相信肯定会有一个最合适的方案。”地产大鳄们立足中牟，但眼光瞄准的是更大的市场，在中牟居住，享受清新的空气，去郑州上班挣高工资，到开封休闲，领略东京梦华的风情。这样极富诗情画意的生活方式，会成为郑州、开封两地有品位人士的选择。郑东新世界营销总监张璐推崇这样的生活方式。
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