| 根据国土部、工商总局日前联合下发的通知，《国有建设用地使用权出让合同》示范文本已于2008年7月1日起执行。新版合同与旧合同有何实质性不同？该合同将会对房地产业产生怎样的影响？购房者又该如何看待未来的市场趋势？本周，记者选择了该合同对房地产业影响比较大的四个方面“连线”了业界人士，以对该合同进行全方位的“解剖”。
【竣工期限设限】政府对市场调控力量更强
【新旧对照】
旧合同：只规定了开发商在取得土地后多长时间内开工，对何时竣工没有明确要求。
新合同：对开发商取得土地后的开工、竣工日期进行了明确的规定。出让的土地用于商品住宅项目建设的，原则上开发时间（开工到竣工）最长不得超过三年。开发商如未能按照合同约定日期开工建设以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金。闲置一年的要交纳土地闲置费，满两年未开工的，土地要无偿收回。
【业界看台】
规定商品住宅项目要在三年内完成开发，是新合同文本的一大亮点。这一点，也是业界人士最为关注的。
河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛介绍，国家早就出台了土地两年不动工就无偿收回的措施，但有的开发商一次性买进大片土地，然后打擦边球分期开发，一块土地甚至可以开发10多年。其中仅土地价格升值一项，就可以赚大笔钱。新的土地合同中，开发商再打擦边球，囤地成本就会大许多，这也将在一定程度上促使开发商更为谨慎地拿地，同时限制开发商的拿地热情。
郑州客属房地产有限公司策划部经理贺世敬认为，这则规定将在一定程度上促使开发商加快项目运作周转，同时加强政府对市场土地供应量和开发量的双重控制。“之前只规定了开工期限，开发商什么时间能竣工，没有人能够把控；而三年之限，等于给市场一个信息：已经出让的合同，一年半左右时间就能够入市，政府和开发商可以据此来预测和考量一定时期内市场上的住宅供应量”。
那么，开发周期限定三年，会否形成一定时期内面市的房子增多？河南财经学院教授李晓峰告诉记者，新版合同的推出，旨在强调土地在时间上的使用效率，如果市场保持持续供应的话，假定这段时间市场需求跟不上，就会促使房价的上涨压力减小。而这对于购房者来说，意义是积极的。
【杀伤力】★★★★☆
按照目前一家开发公司的开发周期计算，一块占地约100亩的土地，开发周期一般为三年时间。若是千亩以上的大盘，“三年之限”给开发商带来的压力就更加难以想象。鞠涛认为，照此推论，该规定除了会对一些开发商造成很大的资金压力，也将使市场上的“千亩大盘”越来越少。“地块分割”，或将成为日后土地的主要拍卖方式。
【开发套数设限】中小户型将成市场主导
【新旧对照】
旧合同：开发商拿地时，只约定90平方米以下套型所占面积比例。
新合同：合同不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划、建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套。
【业界看台】
该条款是对“90平方米以下住房所占面积的比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”的有效补充。在李晓峰教授看来，把开发总套数、90平方米以下中小面积户型套数比例与面积比例一并写入土地出让合同，一方面可以从源头上控制商品房的有效供应量，另一方面，也可以引导市场向“中小户型”占主导的格局转变。
鞠涛则认为，随着房价的理性回归，面积在90平方米以下的中小住宅已经受到购房者和开发商的普遍关注。目前，郑州不少楼盘推出的主力户型都是中小户型，销售得较快的户型也是中小户型。因此，规定“90平方米以下住房套数不少于多少套”对当前市场的影响并不是很大，“其实，如果90平方米以下住房所占面积的比重达到了开发建设总面积的70％以上，那么，90平方米以下住房的套数也不会少于70%”。
贺世敬也表达了与鞠涛一致的观点：“面积符合要求了，套数一般也能够达到要求。只是‘住宅建设总套数不少于多少套’的规定，可能会对住房户型结构产生更深远的影响。”贺世敬认为，该规定一定程度上可以抑制大户型住宅的供应量。
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