| 沿线楼盘升值成必然
经济视点报：面对纷纷扬扬的地产市场，开发商应该如何应对？开发商如何抓住机会点（如地铁沿线楼盘升值潜力凸显）借势造势，行销中原？
张栋涛:首先借势的一个前提是要有好的产品，如果没有好的产品，再“借”也起不了什么势。在楼盘同质化日趋严重的情况下，要真正抓住市场的细分化需求，针对楼盘的个性化品质进行深挖掘，打造出好的产品。
韩其官：现在房地产市场竞争越来越激烈，要面临种种不确定的因素，比如国家政策，以及行业内部的竞争压力，开发商应该有“处乱不惊”的生存智慧，要做到处乱不惊，就要考验到开发商的实力以及成熟的运作体制和良好的事前防范措施，如果平时这些就做得很好，面对纷纷扬扬的房地产市场，自然也就会临危不乱。
地铁的建立从整个城市运营的角度来看，是有利于城市的发展，而房产就是整个城市运营不可缺少的重要角色，所以，地铁沿线的楼盘升值是必然的。至于如何借势造势，这要视每家楼盘的特点而定。
经济视点报：消费者的置业、投资热情，在2007年下半年至今，受到种种因素的制约。2008年开春伊始，市场在迷茫中渐显机遇（如地铁沿线楼盘升值在望）……消费者如何及早打算，赶上投资、置业利好的早班车？
张栋涛:在成功的投资收益理念中，还是以稳健投资为主。现在股市行情变化太大不太看好，房地产业作为国家支柱产业，其发展的大势在未来较长一个时期内不可能改变太大，市场的刚性需求也很大，房产投资具有稳健投资的特性。
郑州地铁的开工建设，缩小了郑州的区域概念，在地铁附近的楼盘都会有不小的升值，投资者可以结合自身情况抓住这一机遇。
韩其官：从2007年下半年到2008年年初，全国房产市场一直处于比较迷茫的状态，曾一度进入冰冻期，但这只是暂时的，市场将会因奥运经济的振兴而复苏，郑州房地产随着春季住交会的展开在4、5月份慢慢升温。所以整个房地产市场的基调基本是上扬的，现在买还是比较经济合算的，所以对真正想买房的人，该出手时还是要出手。
经济视点报：郑州地铁即将开建，您认为地铁将对郑州房地产市场格局带来怎样的影响？
张栋涛:地铁是一个城市经济实力与国际化水平的表现,将对改善郑州市交通将发挥重要作用。它同时也给郑州市的房地产市场布局带来很大的变化，目前以“地段论价格”的格局将会发生根本变化。地铁缩小了郑州市的区域距离,对市民的生活方式、居住理念以及城市商业格局带来强烈冲击，把一批客户吸引到地铁周边区域，对于地铁周边的物业升值空间更大。
韩其官：我曾经看过一本杂志，上面说上海市在一项调查中发现，决定房价的影响因素中，交通便利性所占权重为0.31、环境因素0.282、生活配套设施的完善程度0.233，三项合计达0.825。从上面的数据可见，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房产能否升值，有多大的空间，还应综合考虑各方面的因素，房产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。所以说，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”，它在一定程度上对房地产的增值起到推动作用，但它的作用并不是万能的。
土地、资金困局待解
经济视点报：土地问题始终是房地产企业发展的焦点。2007年，“地王”频现、“面粉贵于面包”怪圈暗涌、“囤地孽疾”，从实质上暴露了土地市场的种种弊端。您怎样看待这一现象？
张栋涛:一个区域如果出现了“地王”，该区域周边的地价自然会被重置，从而拉高整个区域的房价，这种上涨不是因为正常的供求关系而致，而是以资本游戏重置地价、人为抬高地价，从而加剧房价上升，甚至导致房价出现虚高，大大脱离了真实市场需求。
国家实行严格的土地控制政策一直是房地产宏观调控政策的主调之一，连环出台的土地控制政策，有利于解决违法违规用地严重、工业用地的盲目扩张、地方政府强烈的占地冲动等问题，更需要规范土地市场。
韩其官：“地王”频现以及“囤地孽疾”，都在一定程度上说明了开发商对土地的渴望，由于地价高，房价自然居高不下，这就形成了一个怪圈：地价越高，房价也就越高，最后到消费者手里，可能就更高。要解决这一根本问题，还是需要政府和开发商之间有一个很好的平衡点，然后通过市场来表现。还有一个不可忽视的问题就是，房地产行业目前供小于求，这应该是房价节节攀升一个最实质的核心，如果这个问题不解决，那么土地市场依旧会“怪状”不断。好的是现在政府已经出台了不少关于解决民生的实效方案，这就在一定程度上缓解了供需双方的矛盾，当房地产行业渐渐成熟和理性起来，探索期的种种怪现状也就自然会消失。
|
