| 如今，越来越多的地产商将目光聚集到中牟这片前景广阔的投资“热土”，越来越多的购房者把中牟看做投资居住两相宜的“宝地”。但是，对中牟房地产市场有所了解的人都认为，仅凭政府政策的扶持和支撑，中牟房地产市场从本质上很难有所突破。
在繁荣的背后，中牟房地产存在着缺乏人气，配套不足的市场结构失衡等问题。如何摆脱“一厢情愿”的尴尬？成了摆在中牟楼市面前最迫切的课题。
【尴尬】繁荣背后的“虚火中烧”
据不完全统计，中牟市场上的房子有近70％被郑州人购买，而这一比例还在逐步增高，但真正来居住的郑州人微乎其微，近两年来，已交房小区的真实入住率不足30％。
在郑东·新世界项目案场，投资人项先生告诉记者，在高通胀率的今天，投资房地产依然是不错的选择，况且在中牟投资房地产的门槛比郑州低多了。当问及是否会来居住时，他表示：“恐怕暂时不会来居住，我只把房子当成抵御高通胀风险的工具。”
和项先生一样想法的投资客不在少数，一位不愿透露姓名的开发商坦言，他们的楼盘2006年销售时，有不少客户一订就是五六套，目前尽管金融政策限制投机炒房，但中牟房价相对较低，还是吸引了不少一次性买家。
宏田·水岸新城项目经理杨晓军告诉记者，在2006年，郑州业主与中牟业主的比例大概是1∶1，但随着房价的走高，中牟市民已很难承受，而郑州业主则随之越来越多。
从中牟房地产目前的情况来看，确实存在“投资多、居住少”的结构失衡问题，真实性需求比例较低。河南财经学院工程管理系教授刘社对此表示担忧，“中牟房地产有些‘虚火中烧’，就像人一样，虚火，就要调理脾胃，少吃一点，吃得精一点，吃得慢一点”。
刘社认为，将希望寄托在外地人购买上，多少有些“一厢情愿”，毕竟如今的市场低迷，市场预期会打折扣。
【治标】提升人气要挖本地特色
中牟县房地产开发主要集中在中牟新城区，尤其以中牟县政府附近比较集中，漫步在中牟新城区的主干道郑开大道两侧，建筑密度并不是很大，纵深望去还可以看到大片的农田，路上的行人很少，出租车更是少见。
据中牟县城市规划局规划科张强科长介绍，中牟县行政单位率先搬了过来，分布在郑开大道两侧，并在县政府附近设立了中牟县文化活动中心和文化广场，借此拉动中牟新城区的人气，但现在的人气效应还远远不够。
6月2日，记者“踩盘”时发现，多家楼盘纷纷提出了郑东新区的“样板效应”，在他们眼里，如今的中牟新城区就好比几年前的郑东新区，只要假以时日，终究会成熟起来。
中牟县宣传部朱星伟说：“新城区的建设需要一个过程，急不来的。”他认为，在聚集人气方面，政府需要做的工作还很多，不仅要为企业提供政策便利，吸引他们在此投资，还要为生活在这里的人提供便利。例如要落实好金融、交通、医疗、教育、商业、酒店等配套设施的布局。如今的中牟新城区之所以强调郑东新区的样板效应，是告诉人们要以时间换取金钱，要有投资眼光。
有人说中牟房地产在学郑州，开发企业是郑州的，营销理念是郑州的，产品也没有太多差异。刘社教授认为，中牟房地产应该挖掘本地化特色，这对聚集人气有着重要的影响，中牟应该围绕环境优势和生态优势做文章，例如建立老年疗养公寓，生态度假社区，将产品定位于第二居所，走差异化的发展之路至关重要。
【治本】稳扎稳打完善市政配套
“在中牟居住，去郑州上班，到开封游玩”早已成为中牟各大楼盘的宣传卖点。乍一看，不免令人怦然心动，但是生活配套严重不足，交通成本压力过大，让许多人对这样的生活方式望而却步。
在郑州市东建材工作的刘先生，曾经是这种“时髦”生活的体验者，2007年他告别了在郑州的租房生涯，一家三口搬到了中牟新区。入住新房的新鲜劲还没过，他就发现生活中有着许多不便，不仅买菜购物无处可去，上下班舟车劳顿紧赶慢赶，就连孩子的入学、就医也成了难题。
刘先生在生活上的不便，真实反映了中牟房地产目前所面临的尴尬。刘社教授建议，房地产开发并不能盲目求快，而应稳扎稳打。政府部门应依据现有住宅区规划，制定出详细的商业、医疗、教育、文化娱乐等业态的布局，以及市政管网的铺建，为市民提供便利。另外，开发商也要主动在社区配套上下工夫。
郑汴融城下的中牟机会
中牟久负盛名，源于历史上著名的“官渡之战”。
毛泽东在《中国革命战争的战略问题》一文中就特别指出，官渡之战是我国历史上“双方强弱不同，弱者先让一步，后发制人，因而战胜”的著名战例之一。
现如今，中牟县再次成了世人瞩目的焦点。2006年以来，随着郑汴一体化的启动和深入，这座县城迎来了新的发展契机。
从郑汴一体化规划图上看，郑东新区、加州工业城和汴西新区将中牟包围在中间。正是由于位居郑汴之间，西临郑东新区，东眺开封汴西新区，南望郑州机场，中牟被赋予“郑汴支点”。
战略性的机遇，让中牟县一举从传统农业大县跃居河南经济社会综合改革的最前沿。《郑汴产业带总体规划》显示，以郑开大道为主线，两侧2.5公里的范围都属于郑汴产业带，而该产业带规划区近4/5位于中牟县境内。
同时，根据规划，中牟将西延、北扩、东改造，扩大将近40平方公里。中牟县将在郑汴大道两侧设立科教文产业园、现代物流园区、生态住宅园区、现代农业园区和现代制造业园区等产业园区，与开封的汴西新区形成呼应。
这为中牟县域经济走出低谷，提供了十分难得的机遇。客观上说，这份规划使得市场及投资者有理由对未来的中牟充满期望，未来几年大量的外地开发企业及开发资金涌入中牟市场成为可能。
具体讲，郑州、中牟之间悬殊的房价所蕴含的经济实惠及投资空间，将会吸引更多的郑州客户来中牟置业或投资，逻辑上必将加速中牟房地产业的升级和房价的上涨。
从区域发展上看，郑汴快速路的开通以及中牟新区的规划建设，为中牟房地产业的繁荣发展提供了难得的市场机遇，中牟新区必将成为未来几年中牟楼市尤其是产品及房价的领航区域。
从置业选择上看，每周自郑州开往中牟的看房直通车总是人满为患。专家认为，这说明“郑汴融城”已让中牟和郑州两个地方居民的心理融合先一步展开。未来5~10年，郑东新区也许会有进一步“东移”的趋势。郑州的上班族，也会选择在距离郑州只有半小时车程、但房价却只是郑州一半的中牟置业。
有人说，郑开大道是一条带给中牟的无限想象空间的大道。中牟正在同县级小城告别，成为郑州的新城区。
更有人说，这其实是“官渡之战”的“生活版”。行政区域的分割没有阻碍中牟的发展，反而是机遇让中牟离郑州市区越来越近。
一个不争的事实是，很多开发企业如郑东新世界等，正在一个恰当的时机，浅尝“再战官渡”的美好。
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