| 【主持人】 |
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2008-4-26 15:40:00 |
尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家来参加我们广汇·PAMA二期产品说明会，首先自我介绍一下，我是河南广播电台My radio节目的主持人田润。首先感谢我们各位舞蹈演员带来的舞蹈《意大利的狂欢》，希望通过刚才的舞蹈，大家精神起来。首先，由我来隆重介绍今天莅临现场的各位嘉宾，他们是：
河南广汇实业集团有限公司董事长马志刚先生；
全国房地产商会联盟副主席、河南省房地产商会常务副会长兼秘书长赵进京先生；
香港华艺首席建筑师、国家一级注册建筑师魏纬先生；
北京思源房地产经纪总公司董事长陶红兵先生；
郑州智信地产设计公司连华总经理。（掌声）
同时，我们这边邀请的还有我们省内，还有郑州媒体界的各位朋友，在此感谢所有到场的嘉宾。
接下来就让我们掌声有请本次活动的主办方，河南广汇实业集团有限公司董事长马志刚先生致欢迎辞。 |
| 【河南广汇实业集团有限公司董事长马志刚】 |
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2008-4-26 15:41:00 |
尊敬的各位嘉宾、各界媒体朋友，女士们、先生们，大家下午好。（掌声）
在这春光明媚、生机盎然的春天，广汇集团在这里隆重举行广汇·PAMA二七“别墅级·公园大宅”产品说明会，借此机会，我谨代表广汇集团全体员工向前来参加此次盛会的各位嘉宾、新老朋友及各界媒体朋友表示最诚挚的欢迎和感谢。
河南广汇实业集团成立11年来一直坚守高尚建造商的使命，积极致力于精品房地产投资开发，近年来，公司非常重视品牌化建设，一方面为客户创造更多的价值，另一方面，更加注重以行业内前站理念的交流与学习。基于此，2006年5月份我公司整理设立博士后科研工作站，并成为国内首家房地产博士后科研工作站设站企业。
2007年承蒙各界的支持，广汇·PAMA一期设施品在中原取得不菲的业绩，让我们更坚定了高尚生活的理念。2007年我们凭借自身优越优势，二期“别墅级·公园大宅”与今年3月入市，相信广汇·PAMA一定会给中原人民带来更有品质的生活，最后我代表河南广汇集团再次向各级政府部门，向关心和支持PAMA建设的社会各界朋友，向参加今天盛会的各位嘉宾和各位媒体朋友表示衷心的感谢，祝大家身体健康、事业进步、家庭幸福。谢谢。 |
| 【主持人】 |
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2008-4-26 15:41:00 |
| 谢谢马总的致词。其实提到房地产我是一个局外人，因为平时都在做广播或者电视，但是作为一名业主，或者一个客户，我们会非常觉得现在我们全国的房地产这两年的房价一直让我们比较心痛接下来我们非常荣幸了邀请全国房地产商会联盟副主席、河南省房地产商会常务副会长兼秘书长赵进京先生来为我们讲话。有请。 |
| 【全国房地产商会联盟副主席、河南省房地产商】 |
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2008-4-26 16:22:00 |
尊敬的马志刚董事长、尊敬的各位嘉宾、尊敬的各位业主，尊敬的各位媒体界的朋友，女士们、先生们大家下午好。在这阳光灿烂的日子里，我们广汇集团隆重推出了PAMA我谨代表河南省房地产商会，代表河南省广大的开发商表示热烈的祝贺。
我们广汇集团大家都知道，是我们河南省的老牌房地产公司，11年来，他们推出了众多不少的综合性优秀作品，在这些作品以后，广汇PAMA二期使他们在不断总结过去经验，又请来顶级设计大师共同打造的又一力作，值得可喜可贺。
我今天来之前，按照会议要求，让我谈谈房地产发展情况。在去冬今春天，我们和盛会的媒体界采访上百次，最多的还是一个主题，河南的房价、郑州的房价会不会降价。不少各界的朋友还有业主也问一个话题，该不该买房子。今天我就根据我的观点给大家探讨这个问题是个人观点。
第一，房地产发展主要看几点：一是看成本；二是看需求；三是看周边；四是看产品价值。就第一点，看成本。现在，大家都知道，我们股市的价值是虚拟的价值，房地产是实际的价值，房地产成本主要构成的是土地、资金和原材料。从土地方面讲，我们年前来讲，三环之内的房子5千元以内买不到，这个房子的推出都是三年前以前的土地推到市场上的房子。去年年底的房价，郑州市去年全年的土地成本，郑州市推出275.5亩土地，评价地价是350多万，比前两年高了2.8倍。这是第一个成本。去年年初，我们西区推出一块土地190万亿亩，今年年初在郑州电视台附近是555万亿亩地。土地主要成本，原来土地成本可以忽略不计，现在成了主要成本。
第二，高融资成本。我们房地产是软金融产品，土地是不可再生，是靠金融来打造这个产品。这些年来，我们房地产发展比较快，大家也知道。去年年底，我们国务院推出了节约用地政策，就是我们两年内把土地必须开发完，不开发土地政府要罚款，所以各个开发商在积极开发。另外对应一个政策，国家的从紧货币政策，从大政方针讲是完全正确的，反过来，对房地产这一块不给开发商直接贷款，他们要从民间高利贷多渠道来融资开发产品。拿融资资金开发这个钱又比拿银行的钱多两三倍，这两个两三倍。
第三，建筑材料。三环以内的建筑材料主要是小高层以上，房子盖的越高，用的钢材越大越多，一年多来，我们钢材涨价，每吨涨价一千多块钱，近几天来，我们钢材涨价就两三百块钱。这里面要是有开发商都知道这个价格。
刚才说的“三高”，原材料高，水泥成本、人力资本、管理成本都在提高，因为钢材一涨价，石油涨价，带动了相关产业涨价。面粉涨价了馒头肯定不会降价，就是这个原理。所以主要是成本，看成本。
第二点，看需求。大部分都是郑州的产品在推介，我就讲郑州当地情况。按照郑州市咱们“十一五”规划看需求，“十一五”刚才谈到全国，胡锦涛总书记讲到2020年城市化率达到60%，我们未来还有30%要进行，预示要三四千万要进城。郑州市“十一五”规划，2010年城市化率65，还有93万人要进城。现在建设部的规划人均27平米。未来郑州的需求量5千多万平米，现在供应量1千多万平米，强大的需求在推动房地产价格不会下降。
第三点，看周边。因为我们省会郑州在十个城市比，我们是倒数第三位，我们仅仅高于石家庄和安徽合肥，跟西安是平等，所以我们涨价的空间非常大。我们郑州大家都知道，我们每年的经济上涨速度很快，现在是300万速度，去年GDP的总量是240亿，今年推出300亿的总量。也就是说在省会城市是达到了第六位，现在我们和武汉基本平齐。所以它的房价底价是低于其他城市，所以涨价是有空间。
第四点，看产品。看股市是今天升明天降，只有房地产提升的价值量非常大。
刚才说到这几点，我在2月份河南商报报道我，我说河南房地产还有15年的好时光，我也是河南省第一个在公开媒体上讲，房地产近20年来不会降价的人士。因为我从04、05年推广房价，我在各个媒体没有谈过降价的，我估计的基本准确，一般保守一点点。原来《大河报》预计说4月份要破冰，我认为我现在说的还迟了一点，3月份就破冰了。这是我讲我们房地产永远是春天，人家说我是春天派的代表。
然后我要回答一些业主的问题，该不该买房子。现在实际上我们元月份到3月份以前我们房地产处于一种博弈状态，但是在观望，为什么会出现这种情况？我也归结为三点：
第一，美国的次贷影响。美国次贷影响，什么叫美国次贷？可能有些人知道，它对房地产没有门槛的贷款，你要贷款我就贷给你，导致很多贷款单位的企业倒闭，影响款不好回收，进而影响美国房地产，又持续影响了美国的经济。中国当时提高首付，都是这些原因，它的影响影响了全球，也影响了中国，一线城市、二线城市结构性降价，出现一些情况。
第二，我们这个行业内也有一些机会主义房地产公司的老总，他就没有看中国经济，不谈中国经济，谈一些拐点论，这样的情况，实际上导致了不亚于宏观调控，实际上也导致房地产出现一些情况。
第三，我们政府一是在两手抓，一个抓社会保障体系住房问题，比如我们现在北京中央在抓社会保障体系，组建了住房保障司，最近又什么住房和城市建设部，把住宅放在前面了。加大社会保障体系住房，政府归位，政府就是管低收入住房的问题。政府这一段时间也大量的推出计划，比如政府市政府推出“十一五”要坚500万平方米的经济适用房的政策。推出以后，给人们心理的预期，认为放假一定要降价。但是我说的一点，郑州市推出，包括全省推出，我想讲一个关健词，就是条件决定你能不能买到房子。什么条件呢？比如我们三个阶段，看你落到哪个区间，你在买社保基金住房这个范围，郑州市的规定，如果单身的话，原来是28岁，原来提出要满足需求，你需要就满足，但是条件升了，30岁，你郑州市户口5年以上，这是一个条件；第二个标准就是你一家三口人人均达不到这个收入水平。这是政府补贴的，你不够这个条件，你赶紧看看限价房的范围。限价房首先明显的界定，中国推出限价房是99年，明显的界定你是不是第一次购房，是不是超过十万元。郑州市还没有具体的限价房的要求。第三段，如果你也不是社保体系住房，又买不到限价房，你还得等商品房，商品房的价格，它是排斥你经济适用房、社保基金住房和限价房的用户。对于这些目标客户，这些目标客户一定要认清到你是不是前两点，能不能是前两点，你买房子期间，我们要认真比一下，因为我刚才说的三点，一个是高土地成本、高融资成本、高建材成本，现在拿高融资成本，去民间高利贷建造房子，你去银行存款，你拿银行存钱的利益和他高额贷款的利益博弈，你能博弈过吗？所以我认为该不该买房子，我一说大家就明白，尤其是我们PAMA二期，它应对的是高档社区，它肯定不是给低收入者建的房子，也不是种低收入者以下建造的房子。我认为这是一个有责任的房地产公司，大家看好产品，我认为我们买不到像现在PAMA二期大房子，你买小房子，买不到新房子，买旧房子，买二手房，大家现在买房子正当时。
今天我给大家讲这一点，最后祝愿我们PAMA二期说明会圆满成功，祝愿大家身体健康。谢谢大家。 |
| 【主持人】 |
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2008-4-26 16:23:00 |
谢谢赵秘书长的讲话，刚才赵秘书长的一番讲话，既让我们欢喜又让我们忧愁，我们忧愁的是房价不知道什么时候能够降下来，按照赵秘书长的想法，近期是不可能的，欢喜的是在于，大家有一个好的产品呈现在大家的面前，就是我们今天要介绍给各位的广汇·PAMA二期我们的“别墅级·公园大宅”。另外要告诉各位的是，我们二期“别墅级·公园大宅”将会在明天，也就是4月27号在售楼现场进行休会卡的办理活动，而在活动的当天，办理优惠卡的客户，除了享受两万元诚意金抵4万元房款和2万元诚意金抵3万元的优惠外，还可以参与抽奖。希望各位能够都中奖，百分之百的中奖。大家看到，在各位桌上有一个调查问卷，请各位在欣赏节目的同时，把调查问卷填写清楚，之后大家可以凭借问卷和邀请函到报道处领取很精美的礼品。
下来让我们稍做休息，如果各位对音乐特别是弦乐特别了解的话，应该知道，弦乐四重奏，因为在音乐上相当的接近，所以对演奏家来说是相当苛刻的演奏技巧，接下来有请我们四位美女给我们带来的经典的四重奏的演奏《蓝色多瑙河》，有请。 |
| 【主持人】 |
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2008-4-26 16:31:00 |
| 谢谢四位精彩的演奏，其实就像弦乐给我们带来的高雅的享受一样，相信PAMA二期也会带来一个高雅的享受。我知道PAMA是缘自希腊，思考的意思。另外有朋友告诉我说，它有另外一个意思，就是建筑。下面让我们有请香港华艺首席建筑师、国家一级注册建筑师魏纬来为我们讲解一下广汇·PAMA建筑和设计。有请。 |
| 【香港华艺首席建筑师、国家一级注册建筑师魏】 |
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2008-4-26 16:32:00 |
各位来宾、各位朋友、女士们、先生们，大家下午好！（掌声）
在刚刚听完这么优美的弦乐之后，我马上来讲这么相对比较单纯的技术问题，压力很大，希望大家到时候多给一些包容。
在这里，首先请允许我向各位介绍一下我们广汇·PAMA的设计团队。这个团队香港华艺设计顾问有限公司是香港上市公司，恒生指数的成份股之一的公司。我们在1968年进入国内设计市场，我们进入点主要是一些城市的标志性公共建筑为主。我们的设计作品在全国，特别是在深圳，像深圳获得国家科技进步二等奖的塞得广场，深圳深交所的第一大股，深发展的办公总部，以及深圳火车站。北京建设部建设文化中心等等，一大批标志性的公共建设。随着中国房地产的发展，我们在90年代进入中国的房地产市场，我们公司根据我们主要共建的经验，我们主要是进入国内的一些高端楼盘的设计，这是我们的一个主打产品。
在我们设计过程中，特别是在深圳，深圳每一个最顶级的豪宅区，从最早的银狐山谷，有我们银狐山庄、银谷别墅等等。随着后来的发展有很多我们公司的作品。随着全国的房地产市场的发展，我们先后进入了各地的一些高端的市场，比如说南京天湖山庄，获得建设部一等奖，长春的威尼斯，等等都获得了全国詹天佑设计大奖，以及成都牧马山高尔夫大宅等等一系列的高端产品。
我们这个团队是我们进入整个中原地带的第一个项目，作为华艺公司战略的布局之一，我们首先的定位是把广汇·PAMA打造成标杆性的设计精品。这里有一个插曲，我们当时和广汇公司还有一个协议，我们这个具体的设计团队比较包括华艺设计的三名顶级，其中一名是总建筑师，两名设计总监在内的设计团队，必须在每一次的重大问题，或者说一些主要的技术问题，要有一名技术决策人，我们公司也尽量承诺到这一点，因为我们希望在中原地带打造我们的一个标杆，打造我们的设计精品。
在接到这个设计的任务以后，广汇这边给我们提出了一个设计任务要求，也就是说别墅级的公园大宅。这个课题应该说从正面上理解，公园大宅很多在场的各位来宾已经到过现场，我们这块地边上就是一个公园，以后也可以通过景观营造我们内在的公园。但是别墅这个字眼，命名我们是高层住宅，这个提法我觉得是蛮有挑战性的。我们接到这个挑战性的课题以后，进行了一些思索，因为结合我们公司做的一些高端盘，特别是一些高端、顶级的别墅以后，我们也对这个所谓的“别墅”，或者“别墅级”，我们做了一些它特点的总结。“别墅”，不管是中文还是英文，它的意思都是一样的，就是说它是一个用来享受生活的居所。特别是“墅”，我们中国的汉字是非常的伟大，“墅”从象形字上看到，在一个高高的台子上面，是一个很郊野的东西。可以理解为它拥有一种非常自然的环境优势，这是它最大的特点。从我们做的一些产品的设计上来说，我们确实也是这样。这是深圳当年最顶级的豪宅，是银狐山庄的别墅区，大家可以看到，它高高在上，有山有水，这样一个拥有非常好的自然资源的情况。这是一个成都高尔夫的楼盘，这也是我亲自做的一个楼盘，也是当时成都市卖得最好贵的楼盘。第二大特点就是说它有一些内部空间的事情。我们下面会结合我们的户型做一个解释。
如何做好我们整体布局上达到别墅级的概念，使得它拥有这样一个设计，我们首先在整体设计上，把两个公园，把我们用地，周边的城市的公园带和我们内部的空间溶为一个整体，使它成为一个扩大化的，一个融化在一起的大公园的感觉，符合我们公园大宅设计的课题。同时，我们在规划的理念上做了一定的突破，首先突破本身它一块平地上平面构图的概念，我们希望营造一个有山有水的台利功能。从一期大家已经看到有非常精致的水景，作为我们整个生活的点缀。
山这个概念，我们通过设计，把二期的整个底盘，相当于做了一个很大的底盘，抬起来，使它像浮在一个繁华都市上的一页方舟的感觉。同时，这个台地还是一个很好的功能，极大的解决了我们整个楼盘，或者说我们二期停车的问题。因为这样，可以增加更多的停车，真正享受到每户都有一个非常便利的停车，享受别墅级的生活。这个是我们整个平台上面的一个景观感觉，它实际上也是一个公园的感觉。大家看到这个地方，它是一个自动扶梯，用非常便捷的方式离地。这是规划这一块。
在建筑布局这一块，大家也可以看到，特别是这栋楼可以看到。我们在整个建筑布局，这种大户型，我们采用的是多变景观的塔楼式的住宅，在小的户型里面，我们采用板式结构，满足它的通风，同时由于是板式结构，我们每一户拥有一个最好的景观资源，或者说拥有一个最好的南向的朝向。这是我们设计的一个要求。待会儿针对每个户型我会在这里做一个简单的介绍。
刚才说到，内部空间，就是别墅，它的内部空间有什么特点？别墅的最大的特点就是内外空间相互的交融，同时，空间的情景化，它不仅是满足一般居住的最基本的要求，它会有一些附加的价值在里面。这是一个典型的我们高尔夫别墅大宅的情况，它有一些情景化，室内、室外空间互相的交融，同时，它不仅仅是说我一个阳台仅仅是晒晒衣服，它可能容纳我们另外一种生活方式，或者另外一种生活情景的空间。
下面就结合我们所有的户型做一个一一的介绍，我们这个户型，这次二期推出的户型从80多平米到200多平米，品种繁多。我主要对我们典型的户型为大家做一些介绍。
首先，我们6号楼相对最小的户型，两房一厅的户型。两房一厅从这个图纸上大家应该看到它，首先我们满足它最基本的健康、实用这样一个功能。它的特点在哪里？刚才我们介绍了薄板结构的模式，一个住宅的单体，它每一个房间都是可以朝向南边。同时，我们卧室飘窗的设计，看似是一个普通的飘窗，但是我们设计的时候做了精心的推敲，它打破一般的飘窗，我们把飘窗靠近床的床头，这样有一个最大的好处，我们将来睡在卧床上，早晨的阳光照进来的时候，打开窗帘，阳光可以直设我们的穿透，同时，空间的延伸八字形扩散，室内室外空间的一种延伸，在我们小户型里面，最大化把别墅的一些特点融合进来。
这是6号楼其他的一些户型，它具体的特点在各位手上彩页上都有，我就不重复。我想作为设计师就介绍一些我们独特的当时的想法，供大家作为选房时候的参考。这个也是一样，它的户型相对来讲，一面开墙的模式。这个也是全朝南的空间布局，这个飘窗的做法也是刚才的做法。这个是我们这次产品里面一个比较独特的亮点，它这个是在2号楼、3号楼的户型，这个最大的特点，首先就在于它的内外空间相互的渗透，和空间的延伸，以及空间的情景化，基本上把我刚才介绍的别墅室内空间的一些特点，在我们这个户型里面得到比较大的体现。
首先这个空间的露台，它是两层高的，也就是说每户的主阳台都是双层高的做法，这个应该在销售里面应该有更好的优惠因素在里面，但是我们从一个建筑师的角度出发，它主要是带给一种完全室外的感觉，在高层的建筑里面带来一种室外的感觉。目前这种产品在一线城市的高端产品，一直作为吸引客户，而且反映也非常好的、非常感觉有创意的设计独到之处。
第二，景观浴室的设计。朝着我们整个CBD区，或者朝着我们公园的位置，我们在它的端头户型设计的是落地的，这种生活是一种情景化的模式。这个在一期的样板房里面已经有一定的体现，我们在二期进行了强调和提升，也就是说它的窗户开启的面积会更大，同时在卫生间一些内部的布局，特别是浴缸的布局，我们充分考虑到躺在浴缸里面是朝向景观的设计。也就是说对景观真正的是全资源的一种享受，讲究的一种情调空间。
这个是刚才在同样一个户型的奇偶层的变化。奇数层是这个位置，偶数层是这个位置，这样每一个阳台都是两层高的。这个是它的朝向我们内花园的变化，因为朝向内花园，所以我们有意识的做了一些变化。在这个位置，我们设计了一个工人房的做法，在这个位置上我们采用的是前庭后院，在入户之前有一个入户花园的感觉，整个卫生间景观情景化的设计，以及装成通高的露台的室外化的感觉，跟刚才介绍的是一样的。这个要看各位取舍，刚才那个户型多一个房间，这个更多一个情调的空间，我们希望通过这种设计为大家提供更好、更多的选择。
这个是它的偶数层，阳台错层的设计。这个也是它相同户型在6号楼端头的设计。在我们靠亭台公园的位置，我们也充分把它的景观资源利用上，同样在这个户型里面把加入景观位置的做法。同时它还有一个特点，它面积，或者指标上更有一定的经济性。这个是它奇偶层的变化，也就是说通过阳台的变化，同样拥有两层高的空中调台的概念。
这个户型应该说是把刚才我们所有前面的户型的特点基本上进行了全部的集中。同时，它拥有一个最大的特点，它的客厅拥有一个两层高的客厅，也是通过客厅的错位，每一个奇数层客厅在这里，偶数层客厅在这里，使得每一个客厅既朝南，同时又拥有两层高。像景观卫浴、大型飘窗，这些都不算特点了，只能是标配。
这个户型应该说在我们做这个设计的时候，在整个郑州的市场是独创的设计。我们也希望通过我们的设计，使得大家能够在这里拥有一个更好产品的享受，我希望通过我们产品的设计，让未来的广汇·PAMA二期在这里一个更美好的生活，同时也祝愿在座的各位身体健康、万事如意，谢谢大家。 |
| 【主持人】 |
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2008-4-26 16:32:00 |
| 谢谢魏总从建筑方面给我们带来独到的讲解，其实我觉得对于一个房地产项目，特别是一个住宅项目来说，除了建筑本身很重要之外，当然在我们社区当中，这样一个环境、景观规划也是显得尤为重要的，了解广汇·PAMA的朋友，应该听到贝尔高林这个名字，贝尔高林景观设计公司是全球知名的景观设计公司，而且他们特别擅长利用水体的独到的处理方面，给我们营造一种特别诗情画意的感觉，但是我估计，本来我们今天是邀请了贝尔高林总公司的许总经理，但是我估计他要去总公司述职，没有办法来我们现场，不过他还是给我们设计了一个非常精美的VCR展示，让我们了解精美的景观设计。现在让我们大家一起欣赏许总给我们带来的精彩。 |
| 【主持人】 |
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2008-4-26 16:54:00 |
一看就是香港人的手法，因为最后告诉我们And，而且用粤语来了一句多谢。谢谢今天没有到现场，但是同样给我们带来精彩讲解的许董事长。其实在他的讲解中您可以理解到广汇·PAMA有很多独到的地方，在社区内部有独到的水系，会让每一家一户都有身临江南水乡的感觉，可能这一点对我们北方生活的朋友来说，亲水要求很高。
刚才我们是从建筑和景观两大方面了解我们的广汇·PAMA的二期，接下来还有一位很专业的人士，不知道他对我们广汇·PAMA二期会有怎么样自己的想法。我们请到的是北京思源房地产经纪总公司陶红兵，北京思源房地产经纪也是目前最大的房地产服务商之一，在2007年的时候，这家公司在北京的销售额达到20亿，也是名列第一，而且陶总也是我们房地产领域知名的专家，接下来有请陶红兵先生为我们讲解。谢谢。 |
| 【北京思源房地产经纪总公司陶红兵】 |
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2008-4-26 16:55:00 |
各位来宾、各位朋友，大家下午好。刚才主持人介绍我是房地产业内知名的专家，现在专家这个词在北京经常是要挨砖的，就像在北京说谁是营销大师，基本上等同于骂人。前面几位是真正的专家，因为他们讲的是实实在在的干货我在这儿就讲一些水货。在来之前，接到马总的电话，看到我们议程有20分钟的讲话，题目很大，“中国房地产市场”，我觉得这个有点出乎我的意料，如果让我讲五分钟，应该提前一个星期通知我，如果讲30分钟，提前一两天就可以了，如果讲两个小时，随时都可以，但是如果20分钟讲中国房地产的形势，就很难了。但是我想有一个标准，我们业内有太多的专家已经出了太多的洋相，我再错错不了哪儿去了，就像我们著名的专家，我非常敬佩他，他研究房地产三四年，每年都发表很多预测和看法，很难得，他一直错到现在，从来没有对过，但是他还在坚持。所以我想我只要不比他更错就可以了。
刚才赵会长对郑州的房地产讲了很多，我对郑州的了解肯定远远比不上他，但是他所讲的观点，和我的看法上基本上是一致的。如果有一点不同，就是说我不太完全同意他提出郑州的房地产市场还有10到15年这样大好的发展时期，在这段时间内价格可能不会下降。我觉得郑州为代表的这样一些新兴的城市，至少还应该有20年以上的发展周期。为什么这么说？判断一个市场经济的价格，最重要的一个决定因素就是供求，还有一些其他的因素，比如说预期、比如说成本，但都不是决定因素。尤其是成本，我认为肯定不是房地产，包括其他商品的决定性因素，我们所有的价格都是由供求来最后决定的。比如说微软的操作系统，它的成本是多少呢？大概一张光盘几毛钱，它前期的开发费用如果到现在，大概几十块钱，但是卖一两千你同样去买。同样的东西，比如我们早上坐飞机和下午坐飞机就不一样，因为早上坐下飞机的人少，下午坐飞机的人少。所以供求决定价格。
当市场不需要的时候，无论你的成本多少，你也得跳楼去卖，当市场需要的时候，你可以涨到天价，获取暴利。从供求这两个方面来看，未来房地产到底会怎么样？我们先说说“求”，中国现在13亿多人，按照我们未来的人口增长趋势，大约到2020年我们人口会达到16亿人，16人大概是中国人口的一个顶峰，此后会趋于相对的稳定，也就是说从现在开始，到未来十年二十年当中，中国的人口还要增加3亿人，这3亿人按60%的城镇化比率，还有很多要进入城市。我们现在13亿人七八亿的农民，这七八亿的农民也要在未来两三年内进入城市。这两个相加，新增人口的城市化比率和要增加的人口的城市化比率，在未来的时间内中国有五六亿人进入城市，五六亿人是什么概念？我们会有三个美国、会有四个日本这样的人口进入城市，他们会对住房产生很大的需求。美国用了上百年走到现在的房地产发展市场，中国大概在一二十年，我们还要有这么大的人口对房地产市场产生这么大的需求量，我们怎么会认为未来需求会下降？如果需求是这样强劲，我们未来还有这么多需要我们给他们提供这样的产品，所以这个市场，我认为就决定了它一定是一个上升的市场。
再说供应。都说中国地大物博，但是我们地虽然大，可是用来适合建房子的土地并不多，再加上我们国家还有一个牢不可破的18亿亩贡献，就是要保证18亿亩的土地用来农业生产，这是为了满足中国人的肚子。这是另外一个更高层面的政治需要，如果肚子都吃不饱，我们更谈不上对住房比较舒适的需求。所以18亿亩的红线不可突破，可以用来盖房子的土地又有多少？所以任志强曾经提过一个观点，只要18亿亩这个东西不被打破，中国的房价永远不会跌下来。
供应不会大规模的增加，包括我们看看周边，因为对郑州我可能没有赵会长熟悉，他讲得已经很清楚，我就以北京为例。北京现在五环以内，基本上已经没有成片大块的土地用来开发房地产。从去年开始，60%以上的土地都是在五环以外，现在北京五环的房价均价到的14000多，四环的房价到了1.7万，这说明一个问题，我们将来可能会有土地，但是它是在郊区，在更远的地方，我们城市化的进城恰恰是我们的人群从农村进入到城市。这个供求的矛盾决定了中国的房地产在很长时间内是向上。再说说现在的市场，决定性的因素是供求。在短期内还有一些因素，比如预期。现在很多城市出现价格下降，有些城市停滞等等，这都是预期在起作用。就是大家预期可能会下降，什么人在预期，“三老”，在这个市场上有三种力量，或者说三个群体存在：老头子，就是我们政府的官员；老板，就是我们开发商；老百姓，就是我们的客户。政府、开发商和客户这三个群体，他们对市场的预期是不同的，政府期望稳定，开发商并不像大家所想象的那样，就是都希望价格急剧的上升，价格上升到一定的程度，没有购买力的支持，房子也卖不掉。老百姓的预期也不像大家想的一样，就是希望价格下跌，实际上基本所有的客户最后都是希望房价上升的，他只有一个时候希望房价下跌，就是在他买房子的时候。他只有自己买房的时候才希望房价最好能跌，最好跌到我觉得非常满意为止，从他买房的一刻开始，所有的客户都希望房价上升。从这个点来说，如果供求决定它一定是一个上升的通道，预期，我们三种群体，在市场上存在的群体，从长远来看，都是有一个上升的预期，或者说有一个上升的期望值，只有一个群体是希望在某一个阶段房价是下跌。所以我们能更清醒的看到这个市场会不会下跌？至少在这样的供求关系下会不会下跌。
再说成本。现在的拆迁保护，包括我们用人成本，金融成本，土地成本等等。成本已经是开发商觉得它无法有像原来那样的暴利，就更加没有降价的冲动。我在来之前刚刚做完一个调查，在北京的二环，两年前大概拆迁成本一平米1.2万，现在在北京二环附近比较好的地段，拆迁一平米房子要付出的拆迁费一平米4万。这样的拆迁成本，即使政府一分钱的土地出让金不收，你想他的房价应该是多少？如果按20层楼的容积率。所以我们说决定性的因素，供求关系决定价格在未来很段时间内是上升的。一些重要的影响因素，比如预期、比如成本，也决定了它将来不可能有大的下跌。
现在为什么会在一些城市就下跌了呢？实际上这些城市各有其特点，我们不能被一些表面的文章，或者报道所迷惑，因为思源在北京主要给一些大开发上做策划顾问和代理，我在这儿也推销一下思源。思源从2000年在北京开始做顾问策划和销售代理，现在在北京主要做一些大开发上的盘，最著名的应该是2008年北京奥运村，实际上和奥运会相关的四个房地产项目都是思源一家来中标的。比如奥林匹克公园中心区，地下4千平米的规划，北京奥运会的五个分会馆，还有现在的奥运村的策划和代理，都是思源在策划。奥运村也是去年的销售冠军。
从我们了解到的情况看，恰恰现在一些城市出现了房地产的价格的下降，是和这些城市的一些特点相关。下降最明显的深圳、广州、还有最近的厦门、福州，这是比较重要的城市里有一些价格的明显下降。上海曾经有过一度，但是现在已经回升。北京，我们占整个北京房地产代理市场的20%，从我们在北京了解的情况看，今年一季度，从去年4季度到现在，北京整个房地产的成交量有大幅度的下滑，大概下降了30%—40%，但是北京的价格在这半年内仍然在上升，至少从我们所代理销售的楼盘来看，没有明显的下降。可能有个别的小副的下调，万科的楼盘，万科的小幅的降价也是执行万科集团全国统一的政策，一个策略的考虑。对此我不方便评述，因为我们是万科的合作伙伴，所以业内都在说，万科董事长王石先生去年开始有一个叫“卖拐”。深圳是一个很特别的市场，深圳的市场，一个是香港的置业人群比较多，另外深圳是一个城市群，它是相对的，城镇化的比率很高，已经超过很多内地的城市，城镇化的比率高，就意味着一般客户群购房需求已经得到很大的满足。另外香港很多购房人群在深圳来购房，因为香港有很大的价格落差，去年我们采取宏观调控的一些政策，正好打击了深圳这样一个特点，就是说限制外资购房，同样的政策，对郑州可能没有多大的影响，因为在郑州购房外资很少很个别，所以没有大的影响，但是对于深圳这个政策就有很大的影响。香港人过来买房有很大的限制。比如第二套放贷，都和深圳的特点有关，同时因为这些城市，前期市场化程度比较高，整个市场价格确实是在投资、投机的炒作下，涨幅过快，有虚高的成份。所以这些城市在这半年内有了一些的下降。
还有一些下降的少量的城市是在前一论的热潮当中，由于地方政府急功近利，大量的供应了过多的土地，透支了未来房价上涨的空间，在这样的宏观调控下，再加上客户群对未来价格的预期有了一定的变化，会有一定的下跌。除此之外，我们看到全国绝大部分的城市房地产的市场价格都是上升的。我们从今年1季度和去年4季度，国家统计局有关房地产市场价格统计也能看到，市场都在炒北京的房价下降，但是每一个月的涨幅都在两位书，都在8%—11%。
因为我对郑州不了解，但是我相信我们对全国市场的判断，对郑州同样适用。可能对郑州还有一点特别的是，河南是一个人口大省，河南又是一个城镇化比率不算很高的人口大省，所以对河南来说，可能它未来城市化率的需求和速度会比其他的一些城镇化比率已经比较高的省市需求更加强烈。所以只会支持河南的房地产更好的发展，或者说更长远的有一个上升的通道。同时刚才赵会长也提到，周边的十个省会城市里，郑州排在倒数第二，这和郑州所处的地理位置都是不相称的。
前面我讲到对于目前中国房地产市场我的一些看法。再讲一部分，刚才主持人说了，我是所谓的专家，我想给大家提一点建议，我们是如何买房。
今天来的大部分的朋友都是我们的客户，或者说潜在的客户，对这个项目感兴趣。我想从我从事房地产这样一个从业人员，我们有一些经验可以和大家分享。就是我们怎么样挑选房子。我们买房子的时候要看重哪些因素？
首先我们买房子其实不是你买房子所在占了多大的面积，很多人都有这个误区，这不是我们最大的价值。用李嘉诚的话，买房子，第一就是位置；第二是位置，第三还是位置。为什么说是位置？实际上我们买的是这个位置所在的它的配套，它的市政。为什么纽约的房子就比北京贵，为什么香港的房子更贵，郑州市中心的房子为什么比远郊区的贵，因为有很多配套在这里头。包括医院、学校、商场、邮局等等，凡是房价比较高的，都是很便利的。所以我们买房子，要看这个房子的背后有多少的市政，有多少的配套。我想这是一个很重要的东西。
拿广汇·PAMA所处的位置来说，如果我们抛开它周边，我们就很难比较，为什么这个地方我们认为比较有价值。我们知道它旁边是CBD，南边就是金水大道，这边中州大道，这个位置意味着什么？意味着便捷，意味着城市未来发展的方向，我们靠近CBD不仅仅是它是一个商务中心，同时意味着我们这个社区未来的客户群和它有关，或者说我们将来会因为CBD而给这个房子，给这个社区带来额外的价值。我们可以假设一下，如果是一个南城的，旁边是村庄，或者说是工厂，那么这个房子你可能住了十年八年，你想转让、出租，你转让、出售和客户和你想要出租给他的客户，你周边是工厂，工人的购买力，和你旁边是CBD，写字楼的白领的购买力是不一样的，这也决定了你房子增值的空间到底有多大。
所以位置，包括我们现在的配套，政府给它的投入。我们拿现在CBD的投入，和金水大道等等这些道路的投入，把政府可能在这里投入几十亿上百亿，我们把这个投入平滩到每一个楼盘的面积，看看每个楼盘能分享多少政府的投入，这代表这个房子背后真正的价值。所以说，怎么看房子？第一是看位置，而看位置，一个是看它现在的便利程度，一个是它是否符合城市未来发展的趋势，是否是城市未来发展的重心？如果是，那它未来增值的空间就更大。我们相信，我们投资就是一个更加值得的投资。第二看设计，房子不是装修出来的，如果我们花两千一平米的装修，包括现在北京很多高档楼盘，每平米的装修三千四千，这个不是我们所要看重的。设计是能够提前给这个房子带来价值，刚才我们魏总设计师给介绍了很多他们设计的一些理念，我想这些东西是真正能给这个房子带来价值的。如果我们要是事后自己能够改变的东西，自己能够配置的东西，就不应该是我们最看中的，装修你可以自己装，哪怕他用两千一平米的标准，你不满意也可以拆了，只有一样东西是事后无法改变的，包括它的规划设计，它的景观，它的外立面。这些东西不是我们每一个业主，每一个客户自己可以改变的。包括我们户型的设计，是不是有超前性，是不是舒适，是不是易居等等。这些是这个房子自身赋予你的因素。第三，未来的稀缺性，我们判断一个楼盘好不好，还有一个它所占有的这些要素，在未来是不是稀缺的？比如说可能政府将来会推出大量的廉租房、经济适用房、限价房等等，而这些房子基本上可以确定都是小户型，现在又推行90、70政策，这本身就意味着在很长一段时间内，大户型是稀缺的，如果一个东西未来可能是稀缺的，根据我们供求关系的理论，它应该是增长空间比较大的。所以它是否有稀缺性？再比如我们靠近CBD，CBD周围是否还有大块的可以用来做住宅的用地？如果很多，虽然我们说这个位置仍然很好，但是它稀缺性不够，如果CBD周边离它很近的地方已经没有大块的土地用来做开发，那我们认为它还具有稀缺性。
这几个因素是我们选房子最重要的因素，从位置、规划、设计，包括是否具有稀缺性。当然还有其他的东西不是我们最重要的。比如说，在同等的条件下，有些楼盘很相近，户型也差不多，位置也很接近，价格可能稍有一点差异。其实还有一些其他因素，当你认为这些因素都差不多的时候，还有一个感受，你住在这样的房子里你什么样的感觉，这个感受是很难用价格衡量的。我周围的邻居都是高素质人群，我的邻居家庭状况，因为大户型比较多，比较集中，和我旁边都是廉租房、经济适用房的感受是不一样的。再比如方向，我们会发现一个很有趣的事情，绝大部分政府大楼所在地，如果有一个交通干道，我想中国或者是国外，尤其是中国，绝大部分的政府大楼一定是在它面前的交通干道的北面，主要在北面。包括商业，当一条街是东西向的时候，往往北面的商业会比南面的更繁荣。就像北京故宫、皇宫或者是政府，基本上都是面南。其实大家可以想像，当一个社区干道在南面的时候，意味着你是从南面入口进来，你看到的是向南的正立面，这种感觉和舒适型都会好很多。同样一个社区，如果从背后进入它，你可以想象又是另外一种感觉，同样像政府大楼，如果它面南而坐，我们从难免进入会感觉很气派，如果从后面进入就是另外一种感觉了。除了大楼向北而盖。当然这些不是最重要的因素，只是一些影响因素。
我想今天能给大家分享的主要是这两部分，一个是我现在对中国房地产市场的看法；一个是我的经验或者说体会。谢谢大家。（掌声） |