聊宅网：作为一家知名的房地产策划公司，请李总给大家介绍下咱们公司的发展历程吧。 李总：广州市嘉毅龙腾地产代理有限公司，为香港嘉毅龙腾国际有限公司成员。嘉毅龙腾集团在1987年于香港成立，自1993年开始发展中国房地产之策划，销售及推广宣传活动，主要业务范围是楼盘项目的策划、开发、推广及销售。最初主要在广州那边发展，做过像碧桂园、雅居乐、奥园等一些大型项目，后来就发展到上海、北京、青岛等这些地方。2005年的时候开始进入郑州，感觉郑州这个城市前景很好，发展的空间也很大，现在很多的资源就放到了郑州这边。 聊宅网：现在郑州房地产市场上不论是本地的，外地的各种房地产代理公司也相当多，我们公司是如何考虑进军河南市场的？ 刘总：在来郑州之前我们对郑州的房地产时场也进行了深入的调查，李总是香港人，有多年的房地产策划经验，我自己可以说是郑州人也是香港人，在郑州出生长大，在香港工作过几年对郑州的房地产时场也相当了解。我是04年年底特意回郑州进行了市场调查，那时郑州的房子价格大概在2700元每平方米，均价不到2800元，和周边大中城市相比发展空间很大。回去以后就盛情邀请李总和我一道来郑州发展房地产这个行业。 现在郑州这边的确房地产代理公司很多，但我们在河南也是相当有优势的。这包括内外的两方面的结合，像我们的李总还有公司其他的高层人员都是外派过来的，对房地产的操作有很深厚的经验，公司的中间力量包括我本人在内，对河南的市场和风土人情也都相当了解。也正是内外这样良好的结合，使我们有信心做好河南的市场。 聊宅网：公司代理的项目，像绿地老街，金智·万博商城等项目在中原影响力都很大，但公司却没做过自身的宣传，做事一贯比较低调，不知道在这方面公司是如何考虑的。 李总：我们做事是很踏实的，知名度在广州一带是相当大的。在这里我们不想在没有很好的基础的时候把自己的名声打出去，这是一个主次问题。我们做房地产的销售额有2000个亿左右，但我们也不会去炫耀自己，我们就要先把自己的公司搞好，有些开发商就打电话到上海的公司找我们郑州的公司来做项目。如果一家公司一下子突然有十个，二十个项目也是做不好的，我们一贯的作风是一步一步踏踏实实的做，要做就要做到最好。 刘总：做项目就要做扎实，要把自己的内功练好，不追求服务很多家公司，但我们每个客户都服务的非常深厚。比如说绿地，做为一家在全国排名第二的上市公司，对自己的合作公司各方面要求都相当严格，绿地的写字楼项目世纪峰会是我们在郑州接手的第一个项目，我们做之前做过大量的时场调查，倾入了大量的心血。最后事实证明当时在郑州销售的也相当火。7月份签约，11月份开始销售，第二年5月份就已经清盘，像这样高档写子楼项目销售的这么快在郑州也是一个神话。所以到11月份绿地的老街住宅项目，就没有经过投标，开发商就直接让我们做了。 发展商对我们的工作也是相当肯定的，我们不求贪多，但每个服务商我们都进行一种深入的合作。做好眼前的事情，眼前的事情可以给我们带来更多其他的东西。金智火车站的项目从前年7月份开始接触，去年7月份开始签约，这个项目是个很好的难度也相当大的项目。我们公司在选择业态的时候写字楼，住宅，商业项目所有房地产所涉及的方面都有一个很好的接触，三个市场的行情也摸的比较透彻。我们要树立自己的品牌，也想在07年把公司的业务有个大的扩展。 聊宅网：公司是如何操作火车站最后一块地——金智·万博商城的？又是如何在短短的时间里就把该项目推上了2007年度最佳商业投资项目的？ 李总：它本身的地理位置就很好，但它位置好谁都知道，这就牵涉到产品的策划包装了，前期我们对这个项目就下了很大功夫，包括六楼露天停车场，外立面的设计以及里面怎么布置我们都进行了参与，对产品有相当深的了解。在推出来之前万博商城这个名字也进行了相当长时间的推敲。推出来之后广告推广费用并没用多少钱，但用的比较集中，我们用的广告语：火车站最后一块地。吸引人心的同时把位置也写出来了。对经过火车站或其他地方的人印象都比较深。整个的宣传套路像“满城尽看黄金铺”很多系列的广告，短短的十几天我们就已经封盘了。 聊宅网：中原的开发商很多，有外来的也有本地的，比如咱们公司策划的老街和万博商城——一个是外地的大品牌，一个是本地的新兴开发商。他们在房产的开发上有什么不同吗？ 刘总：这个不在于开发商来自哪里，而是项目的特性是什么，主要根据项目特色来进行的，我们合作的客户都是实实在在的公司，他们运做上和我们的策划思路没有太大的区别，只是在项目的包装和定位上不同。 李总：要说合作起来有何不同就是绿地作为一家大的房地产公司程序上比较多，金智作为一家新公司弹性比较大。在接手绿地就要十分大气，而金智就要求在短时间内比较突出，绿地走的是一种长期的持久战，金智就要求在短时间内产生轰炸效应。两家开发商都十分实在。合作起来觉得是朋友，是合作伙伴，又是客户非常的开心，开发商对我们的工作都比较认同。 聊宅网：咱公司在河南服务的都是些一线品牌但公司，在2007会不会做一些中原的二线品牌，或者考虑地市的项目吗？ 李总：从我们在郑州站稳脚跟我们就有这方面的考虑，刚才您提到的我们合作的开发商都是一线品牌，不是我们非要选择一线品牌来做，而是我们有能力他们打造成一线品牌，最主要的是开发企业本身的素质、文化能不能和我们和好的融洽起来。一个企业只要有好的素质，好的文化，好的想法，好的实力，无论在哪个地方我们都可能合作。像雅居乐最初是一家几千万的企业，十多年的时间里发展成拥有资产180个亿的上市公司。当初合作时公司还是很小的公司，我们就是彼此看中了对方的理念。用我们专注独立的团队，服务一些专注独立的发展商，就一定能做好。 聊宅网：现在河南房地产策划公司有本土的也有外来的，像房地产开发一样竞争相当残酷，在这样的市场条件下嘉毅最大的优势在什么地方？ 李总：所有的代理公司或者策划公司其实最主要的是人、经验和挖掘项目本身的买点，不是卖点，站在消费者的角度上来考虑。再者我们和本地的一些代理公司一个明显的区别是，我们不是一家公司在这里，在香港，广东等我们都有自己的公司，可以充分享用集团的人力资源，很好的借鉴别的城市的经验。我们工作讲究一种真诚的，扎实的态度，我们和开发商坐在一条船上，但要坐在船的两段，追求一种平衡，，朝着同一个方向前进，有些想法只要我们是对的，就一定要坚持。一家发展商我们是要和他们十几年的长期合作，像雅居乐，从93年到现在我们一直都在合作，从中山雅居乐一个楼盘，现在发展到全国几十个楼盘我们一直都在合作，我们要和客户长期合作。执着才会赢！ 聊宅网：河南省土地增值税的实施细则上个月底已经出台，不知道咱作为房地产代理商对这一政策的出台有何看法？ 李总：我觉的整个影响不大，可能对囤积土地很多的发展商有点影响，对其他的发展商影响微不足道，对房价的影响也只是一个心理因素。我记得刚在香港出台时，房价马上下跌，但现在早就上上去了，没什么大的波动。心理因素造成的影响是有一点，但是最主要的是要看市场的需求，什么事物都好改变，唯一改变不了的就是市场，如果需求再怎么打广告都不行。中国人对房热衷，对家的眷恋决定了中国房地产市场的存在。土地增值税可以让房价的增长缓缓，但阻止不了上涨。随着经济能力，工资水平慢慢上涨是很正常的。 聊宅网：2006四换地王，房价长的也相当快，您认为中原房地产在中国这样大的市场下，处在一个什么样的形式？够理性吗？ 李总：中原地产的发展是很明显的，郑州这边和周边的城市相比是落后了，地产泡沫也不会这么快在中原产生，会在上海，北京产生。中原这边人的收入慢慢增长，尤其是八十年代出生的白领，现在小户型买的那么火 ，占的比例相当大 ，就充分证明他们的消费能力相当强。 买房子中国人和外国人还有一个很大的区别，中国人对土地的情意，房子的占有欲，不是一两代人所能改变的。中国人对房地产都比较热衷，中国有句老话叫：土能生白玉，地能出黄金。觉得土地很重要。外国人一般都是租房住，认为自己只是一个人生过客，不拥有什么，只是需要一个家。正是这种区别，中国的房地产潜力还是很大的。 聊宅网：请两位老总谈一下对2007中原的楼市的期望，比如像房价，趋势？ 刘总：我希望07年政策能够更稳定一些，市场更成熟一些，房价更平稳一些，稳中有升。 李总：我个人认为07年房地产地价还是会上涨，但是地价的升值，可以对房价没有什么影响，只是把以前的暴利变的利润合理化，开发商开发房子的投入，用的资金等杠杆很厉害，只要用的合理地价上涨完全能够接受，关键还是看市场。07年地价虽会上涨，但经过前几年的猛长，房价会温和上长，但不会降低。地价上涨的时候开发商会出现归边现象，这个周期需要5--10年，香港经过50年的发展才出现现在的这种现象。 李总：以前有很长一段时间就是搞营销主题，搞一个主题、概念就能把房子买出去。这就像打针一样，来得比较快，但效果不是长久的，但这不是最重要的，十多年来我们做很多个大项目，从不把比较特殊的概念放进去，重要的是把一些实在的东西包装好，不是创一样东西把它放进去。，现在很多东西应该把它倒过来，日光之下无新事，没有什么真正的创新，都是抄过来的，抄澳大利亚，抄罗马等。把项目本身的优发挥出来就是成功的做法。 像绿地老街项目我们宣扬的就是一种最海派生活，它本地本身就是一种这样的生活涵养，如果强加一些别的因素进来，就不流行。房地产不同于时装，它的使用时间很长，要几十年，就要求要实在，包装好，从传统的圈子里跳出来。 刘总：每个项目做营销主要是挖掘项目本身的个性，我们做的项目也都做过不少营销，比如推荐活动，业主答谢会，儿童画展等，但这并不起决定作用，起决定作用的是说什么，怎么说，最大限度挖掘项目本身的特色。 聊宅网：刘总您对河南这边房地产行业更了解一些，请您谈一下在中原发展的房地产策划公司同行的看法？ 刘总：总体上来讲，现在这边房地产代理商整体水准都在提高，有些着实做的还不错。但是我对我们公司水平和团队还是蛮有信心的。我们并没有把一些别的外来的或者本土的代理商作为自己的竞争对手，我们觉得最大的对手就是自己，我们要不断超越自己，把项目做到最好，不要求打败别人，只追求踏实做事，不断提升完善自己。 聊宅网：新年马上就要到了，我首先代表聊宅网以及我们的网友向两位老总拜个早年，也请李总和刘总给我们网友送出自己的新春祝福 刘总：最实际的就祝大家多多赚钱，能买房的买房，能换房的换房。 李总：我希望在07年没买房的能够买房，买了房的自己的楼价也会慢慢上涨，可以陆续换房住进更好的环境。中原的房地产能良好发展，进入一种良性循环，这样大家都好。 |