解读您身边的物权法郑州市物业管理条例实施特别专题—

一直以来，业主与物业之间都必然的存在着各种各样的矛盾与摩擦，消费者对物业管理的投诉与维权屡见不鲜，物业暴力现象也屡屡让业主们惊魂，一次次更换物业管理公司并不能解决根本问题。在业主们的千呼万唤声中，国务院做出了关于修改《物业管理条例》的决定，并将于2007年的10月1日正式实施。不久后的今天——2008年3月1日，一个让郑州市民期待已久的日子,正是这一天，一部几乎涉及所有郑州市民切身利益的地方性法规《郑州市物业管理条例》也正式实施。〓《郑州市物业管理条例》全文阅读〓

《郑州市物业管理条例》到底都规定了些什么？以往备受关注的业主委员会咋成立、物业费标准谁说了算等问题解决了吗？下面，我们将结合经典案例为您解读《条例》对这些焦点问题的规定。

焦点一：业主委员会咋成立

案例：2007年8月份，郑州市博颂路某小区业主简先生向本报投诉，说他们的房款都已经交上了，可房产证一直办不下来。去找开发商，开发商说不针对个人，针对业主委员会。“可我们就没有业主委员会，咋成立啊？”简先生问。

◆ 解读：《条例》第十一条、十二条规定，商品房出售并交付使用建筑面积占总面积50%以上，或者交付使用30%到50%且首套房屋交付使用已满12个月的，由县（市）、区房地产管理部门同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。而筹备组成立以后，即可召开大会，商量业主委员会成立、确定物业等事宜，同时商定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用等问题。一旦有了业主委员会，简先生的难题就迎刃而解了。

焦点二：对物业不满怎么“罢免”

案例：2007年7月5日，因为有七成业主拒交物业费，郑州市北部某小区物业公司停止清运小区垃圾。此后的十几天，该小区到处都是垃圾，臭气熏天。业主称，他们不交物业费，是因为对物业公司不认可，但罢免物业公司的愿望一直没能实现。

◆ 解读：今后，这个问题可以由业主委员会来“搞定”。《条例》第三十七条规定，物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果告知物业服务企业。业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。

焦点三：被辞物业赖着不走咋办

案例：2005年8月10日，经三路北段的明鸿新城业主委员会罢免了老“管家”河南德亿物业管理有限公司，同时以招标形式确定了新“管家”郑州大宇物业管理有限公司。而当新“管家”入驻时，老“管家”拒绝交接。小区门口出现了罕见一景：身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司的保安并排而立。

◆ 解读：有了《条例》以后，“耍赖”可不管用喽。《条例》第三十六条规定，业主大会可依法选聘新物业服务企业，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。如果两方“掐架”，则由县（市）房地产管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，处以1万到3万元的罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。

焦点四：物业必须代收暖气费吗

案例：前不久，家住郑州市桐柏路的李先生打电话投诉，小区的暖气费都是由物业集体收的，今年因为自己出差，错过了小区集体交暖气费的时间。回来以后，物业说让他自己去热力公司交，而热力公司却告诉他，他们只针对物业集体收费！这事怪谁？

◆ 解读：根据《条例》上的规定，这个事儿不怪物业，怪热力公司。《条例》第四十二条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

焦点五：物业费标准谁说了算

案例：前几天，家住郑州市工人南路的王先生去交物业服务费时，突然被告知，2008年的物业服务费要涨价，如果提前交满一年的话，可以不收涨的那部分费用。王先生有些迷茫：物业服务费的价格是由物业说了算吗？说涨就涨是不是可以拒绝交费呢？

◆ 解读：首先得告诉王先生，不交物业服务费是不行的。《条例》第三十九条规定，业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。不过，王先生拥有对物业管理收费标准的知情权。《条例》规定，物业服务收费实行政府指导价的，价格行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度；物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。如果王先生觉得价格不合理，可以去物价部门或物业企业查询，看物业服务收费是否“超标”。

焦点六：停车位被小区外的车占了咋办

案例：家住郑州市经三路的高先生最近很郁闷，家门口新开了饭店，但是没有停车位。饭店就付给物业一部分钱，让吃饭的人把车停到小区里。于是，每次下班回家，高先生总是没有地方停车，找物业公司交涉，他们说的好像也有理：咱小区的停车位又没有收业主停车费，为啥你可以停别人就不能停？

◆ 解读：《条例》第四十九条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。也就是说，小区内的停车位可以转让、出租给“外人”，但本小区业主享有“优先权”。另外，《条例》还规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。即使业主大会决定这部分地方需交纳车位占用费，经营收入和收取的车位占用费也不归物业所有，而是归所有业主所有。

焦点七：咋预防规划的绿地不被改变

案例：前段时间，开发商取得了土地使用证，准备在郑州燕凤小区内的一片绿地上建设住宅楼，遭到小区业主的一致反对。为了维护这片绿地，业主联合起来成立了护绿队，派人每天轮流看守这块绿地。郑州一家律师事务所表示，像燕凤小区这样被开发商改变规划侵占绿地的案例，两年里他们已经接手了10多起。

◆ 解读：为了杜绝这种情况再次发生，《条例》第四十七条第一、二款作出规定：建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。《条例》还规定了共用设施设备只登记不发证的原则。这样规定，就是为了防止建设单位、物业管理企业将共用部位擅自处理。

焦点八：被毁了绿该让谁负责

案例：郑州市民曹女士这几天很生气：她门前的齐膝灌木丛变成了一个大土坑！她说，前几天，不知道什么建筑单位在他们楼门口挖沟，把好好的绿地毁了。她去找物业，物业说，不是他们挖的，等等再说吧。

◆ 解读：《条例》第四十七条第三款规定：依法属于全体业主共有的物业共用部位、公用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。这也就是说，以后公用设施出了问题谁负责都要先说好了，该物业公司负责的，不想管也不行！

焦点九：邻居有狗吵死人，物业管吗

案例：这几天王女士恨死楼上的小两口了：他们不知道从哪里捡了只流浪狗，整夜整夜凄惨地叫，搅得王女士整夜不能入眠。王女士问，这种事物业以后能管吗？

◆ 解读：《条例》第五十一条规定，物业管理区域内不得有以下行为：侵占绿地、乱设摊点乱倒垃圾、无养犬证饲养犬只、乱搭建筑物、堆放易燃易爆物品等等。发现这种情况，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

焦点十：小区设置广告跟谁打招呼

案例：家住金水区一高档社区的华先生说，自己住的小区内，电梯液晶屏幕整天播广告，大厅的擦鞋机、户外的绿地、灯箱上都有广告。一到周末，小区门口的空地竟然租给车商，办起了车展。华先生问，不跟我们说，他们这样做合适不？

◆ 解读：小区广告的设置问题，一直都是物业和业主之间的一大焦点矛盾。为了解决这个问题，《条例》这次也作出明确规定：利用物业共用部位、公用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

随着《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）的正式实施，它的“传奇身世”再次受到人们的关注——这是我国首部经公开招标、由民间律师完成“代拟稿”的物业管理地方法规。正如业内人士所说，不管最终的《条例》采纳了多少条民间版本的意见，但它最起码“标志着民主立法在河南试水成功，值得肯定”。三大利益民间声音终得尊重，“现在看来，在最终定稿中，我们的心血没有白费，民间声音得到了充分尊重。”详读法条后，作为草拟人之一的河南文丰律师事务所律师谷博长出一口气，《代拟稿》中体现出来的三大核心利益问题，在《条例》中均有体现。

核心利益之一：业主大会

◆ “这是我们耗费最大心血的一个部分。”指着《条例》第十一条，谷博说，由于官方版本对这一规定相对简略，《条例》最终采纳了律师们的代拟稿。《条例》第十一条是这样规定的：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。” 谷博解释说，物业的本源是业主自治，业主通过一定的程序成立业主大会才能表达自己的管理意愿。可目前，郑州市的普遍做法是，由开发商找一个物业公司（大多是自己的子公司）来管理，业主稀里糊涂就接受了。“整个郑州市，小区成立业主大会的，不到10%”。

核心利益之二：筹备组经费

◆ 想成立业主大会，首先需要由当地房管部门或乡（镇）人民政府、街道办事处协调成立首次业主大会会议筹备组。这一部分经费由谁出呢？经过几次研讨，《代拟稿》中“筹备组工作所需经费，由建设单位承担”的款项，成为《条例》第十三条的第三款内容。“为何这样规定？”谷博解释说，成立业主大会之前，首先要有一个启动机制。这时大部分业主没有到位，所以由开发商承担这部分“启动”资金，更有利于保证业主大会顺利成立。

核心利益之三：小区停车位

◆ 《条例》第五十条规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。“这是《代拟稿》的精髓所在，也是我们立法精神的体现。”谷博说。

遗憾之一：业主定义

◆ 《条例》最终选择了官方草案中“本条例所称业主，是指房屋的所有权人”的规定，舍弃了《代拟稿》中更详尽的规定：“未取得房屋所有权证，但已同建设单位签订房屋买卖合同并经房地产行政主管部门登记备案的买受人及其共有人视为业主。”

遗憾之二：物业交接

◆ 在物业服务企业交接方面，除了现在《条例》的规定外，《代拟稿》还写明：“原物业服务企业需要在十五个工作日之内，和新物业服务企业做出交接。”

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